Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и следующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты личные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, есть другие вкладывательные схемы на вторичном рынке жилища, дозволяющие получить доходность 10–50 %. О более всераспространенных методах заработка на проблемных квартирах, нормах прибыли и шансах на фуррор ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), вкладывательный консультант.
Покупка «убитых» квартир
Многие инвесторы зарабатывают на скупке жилища, которое пострадало в итоге пожара, затопления и нуждается в полном ремонте. Нехорошее физическое состояние недвижимости обещает отличные вкладывательные перспективы. Приобрести такую жилплощадь можно со скидкой 20, 30 и даже 40 % (дисконт растет, если владелец жилища является пьяницей либо наркоманом), а после воплощения ремонта перепродать по рыночной стоимости. «Это выгодная, но рискованная инвестиция. Во-1-х, так как тяжело просчитать расходы на восстановление жилища. Косметический ремонт не всегда выручит от затхлости и гари, которую впитывают в себя стенки, столярка и паркет. В итоге ЧП часто повреждаются несущие конструкции дома. Во-2-х, владелец квартиры возможно окажется клиентом психоневрологического диспансера. Животрепещущ риск возникновения претендентов на жилище из числа прописанных в квартире родственников и малышей владельца. Потому к сопровождению таких сделок привлекаются юристы и технические спецы, способные беспристрастно оценить сокрытые недостатки недвижимости и расходы, которые потребуются на их устранение», — подчеркивает юрист.
Приобретение проблемных ипотечных квартир
В ближайшее время большая часть больших банков выставляют часть изъятых у неплатежеспособных должников квартир на торги. Часто многие лоты имеют обременение — в виде живущих в квартире прежних собственников. Такая «начинка» отпугивает рядовых покупателей жилища, но завлекает проф инвесторов. Они получают жилище на 10–20 % дешевле рыночной цены, проводят «юридическую зачистку» недвижимости и повторно перепродают ее уже по истинной стоимости. Скорость получения прибыли впрямую находится в зависимости от того, откажутся ли прежние жильцы высвободить квартиру добровольно, или потребуются дополнительные судебные решения об их выселении и снятии с регистрационного учета.
Инвестиции в квартиры «с тараканами»
Некие инвесторы специализируются на покупке квартир «с тараканами» — так на жаргоне риелторов именуется жилище с обременением в виде прописанных жильцов, которые не являются собственниками недвижимости, но наотрез отрешаются съезжать и аннулировать регистрацию (в большинстве случаев это бывшие супруги и родственники владельца). Купив такое жилище с дисконтом, новый обладатель по отлаженной технологии выселяет «отказников» через трибунал, а потом перепродает недвижимость на 10–15 % дороже. «По закону переход права принадлежности на дом либо квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права использования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если отсутствуют другие легитимные предпосылки. Аналогичное правило применяется в отношении бывшего жена торговца, проживавшего в его квартире. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения прошлый член семьи теряет право использования им. Трудности могут появиться с выселением несовершеннолетних, также лиц, которые ранее оформили письменный отказ от приватизации», — комментирует этот вариант юрист.
Скупка проблемных толикой
Подавляющее большая часть русских квартир находится в долевой принадлежности. Энтузиазм для проф перекупщиков представляют маленькие толики в компактном жилище, которые эквивалентны нескольким квадратным метрам жилплощади и неликвидны на рынке как самостоятельный продукт. Поначалу перекупщики выкупают всю долю либо ее часть по фиктивному договору дарения — таковой формат сделки лишает других собственников права преимущественного выкупа толики. Потом новые собственники маленькой толики вступают в переговоры с обладателями основной толики о выкупе подконтрольной им части «квартирного капитала». В случае несогласия «миноритарии» агрессивно утверждают о собственных правах на квартиру и прибегают к мерам психического воздействия. К примеру, грозят раздробить свою долю на огромное количество еще больше маленьких толикой, реализовать их «в розницу» приезжим гастарбайтерам для неизменной регистрации по месту проживания. Подавляющее большая часть собственников ничего не могут противопоставить таким «наездам» и обязаны выкупать мини-долю по завышенной стоимости. Рентабельность таких операций для проф скупщиков может достигать 40–50 %. «Стоит, вобщем, увидеть, что в ближайшее время в практике судов стали появляться решения о признании раздробленных толикой незначительными, выплате их обладателям компенсации с следующим прекращением права использования жилым помещением и снятием с регистрационного учета. Повышение числа судебных решений, в каких будет зафиксировано приоритетное право обладателя большей толики на использование жилплощадью, может стать реальной опасностью для бизнеса проф перекупщиков», — резюмирует юрист.