Покупка жилища за границей у многих россиян заходит в перечень самых заветных желаний, но в процессе сделки симпатичный с первого взора ценник на иностранную недвижимость имеет особенность изменяться в огромную сторону, ну и сама мысль покупки уже не кажется настолько успешной. Специалисты, опрошенные «РИА Недвижимость», рекомендуют россиянам обзавестись своим жильем на родине, до того как брать недвижимость за рубежом, а еще лучше почти всегда предпочесть покупке аренду.

Теория относительности

Путешествия за границу для людей Рф издавна уже стали делом обычным и даже обыденным. Вобщем, из поездок по миру россияне привозят не только лишь тыщи фото, не плохое настроение и новый магнит на холодильник, да и уверенность в том, что за рубежом недвижимость стоит куда дешевле, чем в Рф. Взять хотя бы Москву с ее знаменитыми галлактическими ценами на жилище. Люди недоумевают, почему стопроцентно обустроенная квартира в доме на берегу моря в какой-либо Черногории стоит дешевле, чем «нагие стенки» в новостройке эконом-класса на окраине русской столицы? И раз так, может, россиянам издавна пора решать свои жилищные трудности методом покупки недвижимости за рубежом?

Вобщем, по воззрению генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, ассоциировать можно такие городка, как к примеру: Москва, Лондон либо New-york. «Огромные мегаполисы, предлагающие как районы с эксклюзивным жильем так и типовой застройкой, в той либо другой степени похожи», — утверждает собеседница агентства.

Да и в данном случае оценка недвижимости исходя из убеждений «дешево-дорого» будет относительна, уверен президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. К примеру, если сопоставить среднюю цена недвижимости в Москве (3,9 тыщи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тыщи евро за «квадрат»), то получится, что столичное жилище дешевле мюнхенского, объясняет он. Но на эту разницу можно поглядеть и с другой стороны. В пересчете на текущий курс евро средняя каждомесячная заработная плата в Москве за вычетом подоходного налога составляет около 1 тыщи евро за месяц, тогда как в Мюнхене – около 2 тыщ евро, утверждает эксперт. Как следует, средний москвич может на свою месячную заработную плату приобрести 0,27 «квадрата», а средний обитатель Мюнхена – 0,48 «квадрата». Таким макаром, взор на цена недвижимости через призму уровня дохода указывает, что столичное жилище дороже мюнхенского, подводит результат расчетам Зингель.

Он также подчеркивает, что оценку накладности либо дешевизны недвижимости в той либо другой стране корректнее проводить, анализируя относительную цена недвижимости с учетом целой совокупы причин, таких как жилищная обеспеченность, строительная активность, площадь жилищного фонда, условия ипотечного кредитования и, естественно, уровень дохода населения.

Дешевизна с подколом

Очевидно, не будет разумным ассоциировать уровень доступности жилища в Рф и в странах экономически более слабеньких. К примеру, обычно считается, что дешевая недвижимость в Индии, отмечает Завалишина. Но в этом случае причина дешевизны – не в высочайшем уровне доступности, а в том что, обычно, это ветхое, рассчитанное только на малообеспеченные слои местного населения жилище, разъясняет собеседница агентства.

В практически неразвитых странах Африки, таких как Зимбабве, Уганда, Конго, цена единицы жилища эконом-класса и совсем оказывается ниже цены комфортабельного дивана в Рф, добавляет Зингель. Но население данных государств далековато не всегда может позволить для себя это жилище, подчеркивает он.

Да, если исходить из средних русских доходов, жилище в таких странах кажется более чем легкодоступным. Вопрос в другом: а необходимо ли такое жилище?

Вобщем, в большинстве собственном россияне грезят приобрести дом либо квартиру в одном из курортных городов, как говорится, с «прямым доступом к морю». Да и в данном случае оценивать местное жилище исходя из убеждений «дешево-дорого» и ассоциировать со ценой недвижимости в Рф трудно.

Директор отделения «МИЦ – Недвижимость» «На Цветном» (ГК «МИЦ») Ольга Антонычева предлагает разглядеть в качестве примера Болгарию, как страну с самыми низкими ценами на недвижимость в Европе. Тут можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров приблизительно за 30 – 40 тыщ евро, подтверждает эксперт. Но связано это с низким качеством строительства, с очень огромным количеством объектов, продаваемых на рынке, также трудной экономической ситуацией в стране, гласит Антонычева.

С профессионалом соглашается менеджер по рекламе и PR агентства недвижимости VSN Realty Ольга Молчанова, которая подчеркивает, что в Рф технологии в области строительства учитывают грозные климатические условия страны. Ведь в течение года температура в почти всех русских регионах может варьироваться от плюс 40 градусов до минус 35 градусов — не каждый европейский дом способен пережить таковой скачок. Очевидно, это отражается и на цены строительства, а, как следует, на конечной цены жилища.

Вобщем, в Рф тоже есть доступное жилище, которое при всем этом никому не надо. «Мне много лет не удавалось продавать доброкачественный древесный дом с участком в 20 соток ценой 25 тыщ рублей в деревне Ясачный Сызган в Ульяновской области. Почему? Да так как он размещался в самой истинной русской глуши, куда и проехать толком нельзя», — делится случаем из практики личный риелтор Евгения Галинская.

Покупатели отрешались от дома, так как понимали, что не сумеют там жить повсевременно вдалеке от городской цивилизации, а брать его в качестве летней дачи затратно – далековато и хлопотно, ведь 20 соток земли обрабатывать нужно, ведает собеседница агентства.

В базе мотивации

Выходит, что завлекает россиян в забугорной недвижимости совсем не стоимость, тем паче, как мы узнали, это вещь относительная – важны другие причины.

Зингель выделяет четыре главные цели, преследуемые россиянами при покупке забугорной жилой недвижимости. Так, половина русских покупателей приобретает жилище за границей в качестве дома для отдыха. Сюда, а именно, относится курортная недвижимость, в том числе горнолыжные и бальнеологические курорты.

По данным профессионала, с вкладывательными целями жилище за рубежом приобретает 25% покупателей. Семейные предпосылки побуждают обзавестись забугорной недвижимостью 15% россиян. И, в конце концов, получение вида на жительство, также бизнес-иммиграция становятся целью покупки для 10% русских людей.

«Непременно, почти всегда имеет место композиция 2-ух и поболее мотивов», — убеждает Зингель. Но, по его словам, у россиян, имеющих средний достаток, доминирует мотивация «дом для отдыха».

В большинстве случаев россияне выбирают для покупки недвижимости Болгарию, Испанию, Турцию, Черногорию, Латвию и Италию, утверждает директор консульства Masa International (Испания) в Рф Ира Буркина. При всем этом собеседница агентства замечает, что, например, в Испании недвижимость получают люди конкретно со средним достатком.

С вкладывательными же целями на рынок забугорной недвижимости в главном выходят люди, уже имеющие жилище в Рф и имеющие доходы выше среднего. Такие покупатели выбирают объекты в столицах либо на курортах, где большая доходность и ликвидность недвижимости – в Германии, Франции и в Англии, замечает Антонычева.

Покупка с тенью сомнения

Но, пожалуй, самый главный вопрос, связанный с приобретением недвижимости за рубежом, касается различных рисков и проблем, с которыми могут столкнуться покупатели. «Фактически говоря, приобретение жилища за границей всегда является разноплановым мероприятием. Многие покупатели забугорного жилища по факту сталкиваются с несоответствием ожиданий и фактического результата», — утверждает Зингель. К примеру, курортная недвижимость огромную часть года пустует, принося убытки, а часто и наскучивает, подчеркивает он.

К числу более всераспространенных заморочек эксперт относит также высшую цена содержания недвижимости за границей и невозможность гарантировать сохранность имущества, находясь на удалении от объекта.

Не считая того, собеседник агентства предупреждает будущих покупателей, что им нужно предугадать и сопутствующие расходы по сделке, которые в неких странах могут доходить до 20% от цены объекта. Скажем, приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в принадлежности физического лица, новенькому обладателю придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от цены жилища государству в течение 15 дней от момента вступления в права принадлежности, делится опытом управляющий партнер агентства эко-туризма Out of the box в Черногории Анастасия Цыганкова.

Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где клиент оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно зависимо от суммы сделки, продолжает она. Не считая того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, также услуги переводчика — около 50 евро в час.

Особенные трудности могут вызывать юридические тонкости покупки жилища в той либо другой стране. Так, к примеру, в Хорватии, Австрии и Индии для приобретения недвижимости необходимо открывать юридическое лицо, при этом в Индии одним из учредителей должен быть индус, показывает Завалишина.

В Таиланде же, по словам профессионалов, существует квота для иноземцев – их должно быть менее 49% в каждом определенном многоквартирном жилом комплексе, другие – или тайцы, или нерезиденты страны, зарегистрировавшие тут свою компанию.

Злую шуточку с покупателем может сыграть также неведение налогового законодательства, правил использования неподвижным имуществом и процессов гос регистрации сделок с недвижимостью, утверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «Можно приобрести недвижимость в расчете на сдачу ее в короткосрочную аренду либо передачу в безвозмездное использование друзьям и родственникам, что может быть запрещено, к примеру, правилами определенных жилых комплексов либо даже целых районов. Результатом чего возможно окажутся огромные штрафы», — ведает он. Налоговая ставка, по его словам, может изменяться от года к году, расчет налогооблагаемой базы не всегда понятен покупателям – в целом это все может отразиться на рентабельности вложений и обоснованности приобретения забугорной недвижимости.

Фактический доход от сдачи жилища в аренду часто оказывается ниже ожидаемого, соглашается с сотрудником президент Gordon Rock Зингель. Кроме этого, обладатели недвижимости нередко переоценивают достоинства владения своей недвижимостью за рубежом, а нередко меняющиеся происшествия могут и совсем сделать ее нежеланной собственностью, замечает он.

Трудности в получении всех нужных бумаг для покупки недвижимости могут вызвать даже последствия природных катаклизмов. К примеру, в 1979 году в Черногории вышло наисильнейшее землетрясение, в итоге которого большая часть современных и древних зданий было разрушено, ведает Цыганкова. Правительство выплатило компенсацию пострадавшим семьям, но те, в свою очередь, предпочли не растрачивать средства на восстановление жилища, а эмигрировали в Европу, Израиль либо Америку, констатирует она. «Таким макаром, на побережье появились россыпи полуразваленных и очаровательных прекрасных построек, привлекающих внимание инвесторов. Но при желании приобрести и отреставрировать тот либо другой объект себе либо под бутик-отель будущие покупатели сталкиваются с неувязкой – нереально отыскать всех хозяев, а конкретно: бессчетных братьев, сестер и их малышей, имеющих извечные права наследия», — гласит собеседница агентства.

А стоит брать?

Но если клиент все-же узнал все юридические и денежные тонкости процесса и учел все вероятные опасности и может стать счастливым владельцем недвижимости где-нибудь на красочном берегу моря, ему остается ответить на последний и самый хитрецкий вопрос: «А необходимо ли ему это жилище в принадлежности».

«Я бы совершенно точно не рекомендовал брать жилище с целью короткосрочных визитов, для этого лучше подойдет отель либо апартаменты», – настаивает Скоморовский, указывая, что тогда не придется растрачивать средства на содержание объекта и налоги.

Не считая того, он настаивает на том, что даже если сейчас в какой-нибудь стране коммунальные платежи либо налоги на недвижимость невелики, нет гарантии того, что так будет всегда. «Если идет речь о переезде на ПМЖ, то я бы рекомендовал сопоставить рентабельность приобретения жилища с арендой аналогичной недвижимости. В почти всех странах права арендаторов довольно серьезно защищены, а ответственность собственников недвижимости, сначала налоговая повинность, намного выше», — отмечает Скоморовский.

Ну и не следует забывать о обычных прозаических, бытовых трудностях, с которыми так либо по другому придется столкнуться человеку при переезде на ПМЖ в другую страну. «Это и особенности системы здравоохранения, и образование, как дошкольное, так и среднее, и неведение языка, и нежелание адаптироваться к местным особенностям, также родственники и друзья, которых не перевезешь просто так с собой», — припоминает эксперт.

Основную же делему в чужой стране представляет рынок труда: россияне часто не понимают и не знают, где можно применить себя, на чем можно зарабатывать средства, констатирует Скоморовский. «Даже если вы высококлассный спец на родине, это не значит, что в чужой стране вы будете нужны по специальности, и вам не придется переквалифицироваться из менеджера высшего звена в обслуживающий персонал», — добавляет Молчанова.

С сотрудниками соглашается Антонычева. Она убеждена, что брать недвижимость за границей можно при наличии «излишних» средств и точного плана получения неизменного дохода в данной стране. В той же Черногории и даже в неких районах Испании с октября по апрель нет работы, замечает собеседница агентства.

Ну и, в конце концов, большая часть профессионалов подчеркивает, что россияне, покупающие недвижимость за рубежом, обычно, уже имеют жилище в Рф. Это типичный запасной вариант, если «не приживешься» в чужой стране, объясняет Молчанова. Так что перед покупкой квартиры «за бугром» нужно сначала поразмыслить о доме, в который можно будет возвратиться, если не получится приспособиться в новейшей стране, заключает она.

РИА Анонсы, Марина Заблудовская