Сдача квартир внаем, как и все сделки на рынке недвижимости, является очень выгодной операцией. Но, каждый месяц получая арендную плату, обладатель квартиры таким макаром получает доход, с которого нужно оплатить налог. Не тайна, что часть собственников игнорируют требования законодательства, хотя невнимание к налоговым платежам часто завершается не самым приятным образом.

В этой статье мы разглядим каким образом владелец недвижимости может улучшить налоговые выплаты и при всем этом сохранить незапятнанную репутацию исправного налогоплательщика, также — чем реально может угрожать неуплата «арендных» налогов.

Сумма налога, уплачиваемого при сдаче квартиры

Для того, чтоб сдавать свою квартиру внаем, физическому лицу-владельцу недвижимости нет нужды любым образом официально регистрировать свою деятельность – ничто не ограничивает право свободно распоряжаться принадлежащим нам имуществом, в том числе и предоставлять третьим лицам право проживать в его квартире.

А вот приобретенная от квартирантов оплата, исходя из убеждений законодательства, является доходом, с которого положено платить налог, по другому могут последовать очень противные санкции со стороны страны – штраф либо даже лишение свободы (на практике, очевидно, в кутузку никого не сажают, но на теоретическом уровне такая возможность имеется). Потому гражданин-физическое лицо должен включить приобретенный доход в налоговую декларацию (3-НДФЛ) и внести оплату согласно стандартной ставке, которая составляет 13% от всей суммы получаемого дохода.

Подобные выплаты для многих хозяев квартир являются достаточно солидной суммой, но есть полностью легитимные методы уменьшить налоговые отчисления:

Гражданин может пройти регистрацию в качестве личного бизнесмена (ИП). Тогда приобретенный доход будет квалифицироваться как приобретенный в итоге предпринимательской деятельности, и ставка снизится до 6% (также, раз в год нужно будет оплатить страховые взносы, на момент написания этой статьи они составляют 35,7 тыс. рублей).

Другой возможностью улучшить налоговые платежи является приобретение специального налогового патента, освобождающего от выплаты фактически налогов (его сегоднящая цена в Москве составляет 60 тыс. рублей), при всем этом страховые выплаты рассчитываются уже по иному коэффициенту (0,5), их размер составит 17,8 тыс. рублей. Недочетом этого метода можно считать необходимость единовременной оплаты третьей части цены патента, остальную сумму нужно внести после того, как срок патента истечет.

Какой вариант налогообложения прибыльнее?

В этом случае, если идет речь о сдаче внаем временно неиспользуемой жилплощади, находящейся в спальном районе провинциального городка – т.е., когда о каких или осязаемых суммах речи не идет, – процесс регистрации предпринимательской деятельности, а тем паче, приобретение налогового патента лишено смысла.

В большинстве случаев обладатели таких квартир игнорируют требования налогового законодательства и не заносят доход в декларацию. Несколько пореже оформляется контракт и платится налог, но, делается это не с целью обеспечить реноме либо обезопасить себя от преследований со стороны налоговой инспекции, а с целью исключить трудности во отношениях с квартирантами.

Если же идет речь о постоянной сдаче жилища с целью получения дохода, две вышеуказанных схемы могут сберечь существенную часть средств. При этом, важным нюансом является цена аренды и количество квартир в принадлежности обладателя. Если гражданин имеет несколько объектов жилой недвижимости и сдает их внаем, хорошим будет приобретение налогового патента.

Обладателю одной квартиры полностью достаточным будет оформление ИП с оплатой налога по сниженной ставке (и страховых взносов). Более тщательно сопоставить выгоду от обоих схем оплаты налога можно, используя выставленные в статье числа и реальную цена аренды квартиры.

Тенденции рынка арендного жилища

Значимая часть жилища обычно сдается без всяких сопроводительных документов, но тенденция в ближайшее время изменяется. Современные квартиросъемщики все почаще предпочитают оформить контракт найма, а в этом случае, если квартиру арендует юридическое лицо, то заключение контракта аренды с следующей оплатой налога является неотклонимым.

Личные квартиросъемщики стараются обезопасить себя от произвола хозяев квартиры, которые без наличия контракта могут выставить квартиранта в хоть какой момент, или резко поднять квартплату в качестве репрессивных мер. Юридические лица, согласно Налоговому Кодексу, сами должны смотреть за тем, чтоб налог исправно выплачивался, становясь, таки образом, налоговым агентом собственника квартиры.

Современные обладатели квартир, желая защитить себя от вероятных заморочек, также все почаще настаивают на заключении контракта аренды, в каком верно прописаны все права и обязанности сторон, и который мог бы фигурировать в суде для защиты интересов.
Опасности арендодателя при уклонении от уплаты налога

Имеющийся механизм, который обеспечил бы адекватное наказание для хозяев квартир, сдающих собственное жилище и не платящих налоги, нельзя считать до конца проработанным. Обосновать сам факт аренды в суде налоговые органы могут только при наличии соответственного контракта, также дополнительных документов, подтверждающих оплату – расписок, счетов на оплату, банковских документов.

При отсутствии документов

Если контракт найма либо аренды отсутствует, налоговикам будет очень трудно и хлопотно обосновать факт уклонения людей от уплаты налога. Но, сбор доказательной базы может проводиться по косвенным признакам уклонения, и в суде обладатель квартиры будет обязан отвечать на огромное количество вопросов. Так, если соседи засвидетельствуют тот факт, что в квартире длительное время проживают некоторые люди, собственнику жилища придется давать пояснения, при всем этом необходимо держать в голове об ответственности за дачу неверных показаний.

Согласно законодательству, право проживать на жилплощади может быть предоставлено родственникам обладателя, и можно заявить, что в квартире конкретно таковые и проживают безвозмездно. Но, если живущие нередко изменяются либо принадлежат к другой национальности, чем обладатель квартиры, трибунал может востребовать документального доказательства родства. Не считая того, на обладателя квартиры может быть наложен дополнительный штраф, если будет установлено, что на его жилплощади проживают лица без гражданства и регистрации.

При наличии документов

Если же у налоговиков на руках оказался контракт найма, то за сокрытие приобретенного дохода придется заплатить штраф, зависящий от размера суммы, которую налоговая инспекция посчитает как скрытую. При этом, согласно закону, отсутствие контракта не высвобождает от оплаты налоговых платежей за хоть какой период получения дохода от сдачи квартиры (даже если квартира сдается на несколько недель).

Если подтвержден факт неуплаты налога в течение срока, не превосходящего три года, то обладатель квартиры должен будет только оплатить налог за это время; если же установленный налоговиками срок сдачи превосходит три года – придется платить к тому же штраф, который составляет 20% от этой суммы. При повторном нарушении законодательства штраф умножается.

Не считая того, строгость взыскания также зависит от суммы задолженности. В случае зафиксированного факта уклонения от налогов с дохода, превосходящего 1,5 млн. рублей, нарушителю угрожает наказание прямо до лишения свободы на срок до 3 лет, при всем этом размер штрафа может достигать 500 тыс. рублей.

Как доказывается факт неуплаты налогов

Невзирая на необъятную компанию, развернутую налоговой службой с 2012 года по борьбе с уклонением от уплаты налога с дохода за аренду квартир, особенных результатов предпринятые меры не принесли. Были организованы «горячие линии», куда желающие могли сказать о фактах нелегально сдаваемого жилища, были привлечены участковые, и задействован еще целый ряд мер. Но в качестве доказательной базы, которую нужно представить в суде для вербования неплательщика к ответственности, всегда бытуют контракт аренды/найма и непременно документы, подтверждающие оплату.

Если на руках имеется один только контракт, но нет документов о внесении оплаты, всегда можно заявить, что обязательства по договору не производились, в квартире никто не пребывал, либо просто оплаты не было. А раз так – не было и дохода, с которого необходимо платить налог.

Резюме RealtyPress.ru

Рассматривая разницу меж законодательными актами и реальными мерами, призванными обеспечить оплату налогов, можно советовать арендодателям обязательное выполнение требований налогового законодательства сначала тем, кто сдает свои квартиры на неизменной базе и получает от этого значимый доход.

Более принципиально уделять подабающее внимание уплате налогов и тем гражданам, которые сопровождают сдачу квартиры какими-либо документами. Не считая того, утрата доверия со стороны налоговой службы полностью может сослужить нехорошую службу в дальнейшем, ведь информация о факте уклонения от уплаты налогов может выплыть и задним числом. В любом случае, после чтения данной статьи читатель уже располагает нужной информацией для размышления и имеет возможность без помощи других делать выводы.