Рынок первичного жилища в Рф в текущее время развивается очень интенсивно. Новые дома, жилые комплексы и целые районы новостроек растут как грибы после дождика. Темпы строительства не свалились, невзирая на многократные случаи утраты наивными покупателями квартир в строящихся домах из-за махинаций агентов и застройщиков. И квартиры в новостройках как и раньше являются одним из более нужных частей рынка недвижимости.
Предпосылки популярности новостроек
Привлекательность новостроек разъясняется несколькими причинами. Какой-то из них является более низкая цена жилой площади в строящемся доме – обычно, на 10-20% ниже цены схожей квартиры на рынке вторичного жилища. При всем этом цена квартиры возрастает с приближением срока окончания строительства, потому прибыльнее приобрести квартиру от застройщика на исходных шагах.
Естественно, в данном случае получения квартиры придется ожидать, и есть риск того, что строительство затянется либо остановится. Но ради экономии средств многие люди соглашаются пойти на подобные опасности. К тому же бдительность при выборе жилища и застройщика способны свести вероятные трудности к минимуму. Конкретно по этой причине часто все квартиры к моменту сдачи дома уже распроданы (в особенности в домах эконом-класса).
Еще одна причина популярности новостроек – возможность приобретения комфортабельной квартиры в новеньком доме, с комфортной планировкой, современными новыми коммуникациями. Часто в новостройках употребляются пластмассовые стеклопакеты и утепленные наружные стенки, что увеличивает плотность сборки, делая квартиры более теплыми и понижая сквозняки.
Новое жилище завлекает к тому же возможностью сходу организовать в нем все по собственному вкусу, также отсутствием необходимости контактировать с бывшими обладателями – их просто нет. Ну и соседи в новеньком доме, вероятнее всего, будут полностью респектабельными, а покупая жилище на вторичном рынке, есть большой риск столкнуться с противными личностями.
Очередной положительной стороной приобретения жилища в новостройке является современная сфера обитания. При покупке квартиры в новеньком районе покупателя будет окружать высококачественная современная инфраструктура, так как часто неотклонимым условием возведения таких районов является всеохватывающая застройка. Она подразумевает строительство новых школ, детских садов, паркингов, магазинов на первых этажах построек, что делает проживание в таком районе очень комфортным.
Особенности приобретения жилища в новостройке
Но приобретая жилище в новостройке, необходимо быть очень внимательным и учесть ряд особенностей. Одним из более принципиальных вопросов является принцип заключения контракта купли-продажи квартиры.
В текущее время покупатели могут приобрести квартиру в новеньком доме по трем главным схемам:
договору долевого роли в строительстве;
подготовительному договору купли-продажи квартиры с внедрением векселя;
подготовительному договору купли-продажи квартиры.
Любой из вариантов имеет свои особенности. Для покупателей более прибыльным и надежным является контракт долевого роли, так как в данном случае на их стороне Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, защищающий права дольщика.
Данный закон регламентирует порядок приобретения жилища и предоставляет покупателю наибольшие юридические гарантии. Согласно 214-ФЗ, исключены повторные реализации, задержки строительства караются штрафами. Контракт роли в долевом строительстве в данном случае, как и сделки на вторичном рынке (договоры дарения, купли-продажи и т. п.), регится в Федеральной регистрационной службе. Конкретно по этой причине двойная продажа жилища невозможна – для дольщика это является бесспорным преимуществом.
Этот вариант сейчас является самым надежным для покупателя как в плане безопасности, так и в вкладывательном плане. В договоре прописывается цена объекта покупки и порядок ее уплаты. Верно указываются сроки сдачи дома в эксплуатацию, также ответственность застройщика перед дольщиком. Так, гарантийный срок для сданного в эксплуатацию дома не может составлять наименее 5 лет. Гарантия на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, должна быть более 3 лет со денька подписания передаточного акта. Правда, многие граждане не знают об этом, полагая, что не могут обратиться в дальнейшем к застройщику за устранением недочетов, которые они найдут.
Но для застройщиков этот вариант наименее выгоден, так как подразумевает дополнительные расходы и огромную ответственность. Потому квартир, реализуемых по данной схеме, на рынке меньше.
Подготовительный контракт купли-продажи с внедрением векселя предполагает заключение 2-ух договоров. 1-ый – подготовительный контракт, в каком указаны характеристики квартиры, ее цена и дата заключения основного контракта купли-продажи. 2-ой – контракт по приобретению векселя. Вексель – документ, в счет которого передаются деньги.
Если дом достраивается благополучно, то вексель обменивается на деньги, перечисляемые за 1-ый контракт, а квартира передается собственному обладателю. Если же у компании-застройщика появились трудности, клиент рискует остаться только с векселем на руках, квартиру не получив. Гос регистрации контракта нет, и вашу квартиру могут реализовать кому-то еще. Для решения конфликта придется обращаться в трибунал. Данная схема ненадежна, и, не имея познаний в соответственной области, лучше к ней не прибегать.
Подготовительный контракт купли-продажи обширно всераспространен, так как более выгоден для застройщиков, чем 1-ый вариант. Внедрение его значит, что квартира будет сначала оформлена в собственность на компанию-застройщика. Потом компания предложит вам стать обладателем квартиры, заключив с вами основной контракт купли-продажи. Ответственности при нарушении сроков сдачи дома и дизайна прав принадлежности на квартиры в данном случае застройщик не несет. Естественно, для покупателей такая схема наименее мила, но из-за высочайшей востребованности новостроек она употребляется очень нередко.
Но больше всего заморочек появляется конкретно с такими договорами. Беря во внимание темпы инфляции в стране, застройщик может поднять в последствии стоимость, желая возвратить средства, которые были потрачены на постройку дома. Наказан за это он не будет. Потому следует пристально учить документы перед покупкой, и отлично поразмыслить, до того как отважиться вложить средства в непонятный проект. Такую новостройку на ранешном шаге брать не стоит. И лучше обращаться к компаниям, у каких нет недостроенных объектов.
Недочеты 214-ФЗ
Из вышесказанного могло сложиться воспоминание, что 1-ый вариант приобретения квартиры (по договору долевого роли в строительстве) защищает покупателя от всех заморочек. Но, невзирая на то, что из всех применяемых схем эта, непременно, является самой надежной, и у нее есть недочеты.
Данный закон не гарантирует дольщикам получение квартир в собственность. Подписание и регистрация застройщиком в Росреестре контракта роли в долевом строительстве означают, что сейчас у застройщика соблюдена процедура дизайна документов, дающая ему право строить многоквартирный дом, и только. В процессе же строительства могут появиться трудности, из-за которых оно будет остановлено, могут появиться споры с администрацией либо вкладывательными компаниями. Не считая того, застройщик может стать нулем.
Во всех обозначенных случаях дольщики квартиры в собственность получить не сумеют. Не считая того, при банкротстве застройщика закон 214-ФЗ не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество. Договоры долевого роли при банкротстве строительной компании утрачивают силу, потому право претендовать на предполагаемые к получению метры у дольщиков аннулируется. Дольщики считают, что данный закон защитит их права на имущество в случае банкротства застройщика, но недостроенные квартиры будут проданы с торгов как активы застройщика с утратой прав на квартиры дольщиками.
214-ФЗ не может вынудить застройщика исполнять свои обязательства. Согласно судебной практике, установленные законодательно для застройщика штрафные санкции или не используются, или исполняются очень плохо. Предпосылки этого в том, что в законе отсутствуют реальные механизмы вербования к ответственности компании-застройщика при невыполнении 214-ФЗ, также механизмы, которые обеспечивали бы гарантированное получение дольщиками оплаченного ими объекта недвижимости.
В связи с этим при подписании контракта долевого роли следует направить внимание на:
сроки окончания строительства дома – данный срок должен быть не только лишь зафиксирован в договоре, сам контракт должен содержать условия, по которым застройщик не имеет права изменять сроки строительства дома в однобоком порядке;
сроки передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи – конкретно этот акт является первым шагом окончания отношений с застройщиком. Не считая того, начиная с этой даты при задержке строительства рассчитывается неустойка;
условия конфигурации оплаты при увеличении/уменьшении метража квартиры после обмеров БТИ по окончании строй работ – в данной части застройщики стараются возложить на дольщиков обязательства по доплате и снять эту обязанность с себя;
подсудность рассмотрения споров – в договорах достаточно нередко встречается условие о рассмотрении споров в суде другого городка, что очень неловко и затратно для дольщика.
В итоге можно сказать, что закон 214-ФЗ имеет ряд недочетов и не обеспечивает 100% защиту дольщиков, другими словами не делает собственной главной задачки.
Как минимизировать опасности
Покупка жилища на шаге строительства всегда связана с завышенными рисками. Из-за недобросовестности девелопера строительство может быть выполнено некачественно либо не завершено. При покупке жилища в новостройке следует направить главное внимание на репутацию девелопера, наличие у него лицензии на строительство, ее сроки и право строительства соответственных по высоте сооружений. Уточните, сколько объектов уже им выстроено и сколько строится в текущее время.
Выбирать лучше компанию, работающую на рынке не один год, имеющую ранее сданные объекты и отлично себя зарекомендовавшую. Все же, это не гарантирует получение хотимого жилища в новостройке. Успешный опыт не значит, что в текущее время у компании дела идут отлично. Потому лучше получить как можно больше инфы о застройщике.
Посетите официальный веб-сайт компании, просмотрите отзывы о ней бывших клиентов, побывайте на стройке и понаблюдайте за процессом строительства дома. Также можно побеседовать со строителями, выяснить, вовремя ли выплачивается заработная плата. Наличие суровых партнеров можно считать одним из характеристик надежности компании.
Лучше выяснить, сотрудничает ли застройщик с банками. Если банки предоставляют кредиты под строительство грядущего дома, стало быть, в окончании его они убеждены. Это является дополнительной гарантией для покупателя. Очередной гарантией является сотрудничество девелопера с большими риэлторскими агентствами. Такие компании не станут заниматься непонятными проектами.
Если первичная информация о компании-застройщике собрана и кажется вам удовлетворительной, можно востребовать у управляющих компании для ознакомления учредительные документы. К ним относятся утомившись компании, свидетельство ОГРН (подтверждающее внесение компании в единый муниципальный реестр юридических лиц), свидетельство ИНН. Можно также проверить документы уполномоченного представителя компании – этот человек имеет право вести переговоры и от лица управляющего компании заключать договоры. Сделать это нужно, по другому вы сможете подписать контракт, предложенный вам личностью, издавна не работающей в данной компании.
Не считая того, независимо от схемы, по которой работает застройщик, он обязан иметь в наличии определенный пакет документов. Главными в нем являются последующие:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (либо) другого объекта недвижимости;
документы на земляной участок (право принадлежности либо контракт аренды). Они не должны быть просрочены, и в графе мотивированного предназначения земли должно быть обозначено «для строительства дома по адресу…»;
вкладывательный договор. Покупателю нужно проверить срок его деяния и порядок рассредотачивания площадей меж участниками контракта. Это позволит выяснить, какие конкретно площади достаются участникам контракта по окончании строительства, и найти, имеет ли данный застройщик право продавать определенную квартиру, машиноместо и т. п.
При покупке на оканчивающей стадии строительства нужно также проверить акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации. Оформление объекта в собственность начинается только после того, как подписан акт реализации.
Если в строительстве дома участвуют органы власти, оно является общественным вкладывательным проектом. В данном случае нужно убедиться, что компания-застройщик заключила контракт с властями. В неприятном случае ваша квартира может быть продана без вашего роли.
Попросите типовой контракт, который заключает застройщик со своими клиентами, для исследования вне кабинета и пристально прочитайте его в размеренной обстановке. Идеальнее всего пользоваться услугами опытнейшего юриста – он поможет найти все сокрытые угрозы. Уточните сроки сдачи объекта, узнайте, какие санкции будут использованы к застройщику в случае их нарушения. Если застройщик откажется предоставить вам экземпляр контракта для исследования, навряд ли стоит полагаться на его честность и получать у него жилище.
Востребовать данный список документов у застройщика, чтоб убедиться в его надежности, имеет право хоть какой клиент. Почти всегда эти документы можно отыскать и на веб-сайте девелопера.
Цена квартиры
Этот вопрос, непременно, является одним из важнейших. Нужно найти сумму, за какую мы можем приобрести квартиру. Но на российском рынке жилища есть ряд особенностей, которые нужно учесть.
Во-1-х, в маркетинговых объявлениях почти всегда указывается стоимость на самые дешевенькие квартиры в доме. Эти квартиры размещены не на самых комфортных этажах, могут иметь не самый неплохой вид из окон и т. д. Цены на другие квартиры в том же доме могут быть выше. Потому нужно уточнять цена определенной квартиры.
Во-2-х, стоимость может быть указана в так именуемых у.е. – условных единицах за квадратный метр. Чтоб избежать ошибок, уточните у торговца, к чему приравнена условная единица. Пересчитав, вы сможете найти, что стоимость квадратного метра выше, чем вы ждали. При заключении контракта потребуйте указать, что эта стоимость окончательная и не подлежит пересчету.
Когда получать жилище в новостройке
Приобрести жилище в новостройке можно на хоть какой стадии строительства. Но если дом уже сдан госкомиссии, то квартиры в нем будут на 15–20% дороже, чем в то время, когда объект еще строился. Вобщем, на квартиры в сданном объекте легче получить ипотеку.
Потому перед покупкой нужно решить, что вам важнее – возможность сберечь либо надежность. Если рисковать вы не желаете и имеете достаточные средства, то спокойнее и проще приобрести жилище в готовом доме. По мере надобности в экономии покупку лучше сделать на исходном шаге строительства. В данном случае следует соблюдать все меры безопасности и кропотливо проверить полученную от застройщика информацию.
Не считая того, перед совершением покупки нужно выяснить условия сдачи дома. Дома могут сдавать корпусами либо подъездами. Но бывает, что пока не построены все корпуса в жилом комплексе, ключи не выдают. Потому лучше выяснить, как будут сдавать определенный дом – это позволит лучше спланировать денежные и бытовые вопросы. В особенности принципиально это для тех, кто берет кредиты, снимает жилище либо планирует реализовать квартиру, в какой проживает в реальный момент.
Нужно учесть, что не считая недостроя, еще есть и долгострой. В данном случае ключи от квартиры придется ожидать очень длительно. Потому лучше знать примерные сроки строительства домов по различным технологиям в области строительства. Так, постройка современного панельного дома может занять от 6 месяцев до 1-го года. Сдаются такие дома под финальную отделку либо с готовым ремонтом. Срок строительства цельного дома больше, к тому же ремонт в нем просит огромных издержек – в квартире придется делать полы, сглаживать стенки и т. п.
Выбор квартиры
В текущее время застройщики предлагают дома разных типов. Более всераспространены панельные и цельные (посреди их есть панельно-монолитные, кирпично-монолитные). Стопроцентно кирпичные дома на данный момент встречаются существенно пореже.
Если вы приобретаете квартиру в панельном доме, это значит, что ее планировка строго определена. Так как нагрузка на стенки в таком доме распределена, перенести либо убрать какую-либо стенку, обычно, нельзя. Потому нужно избрать из планировок, предусмотренных для домов данной серии, ту, которая вам более подходит.
В цельном доме стенки не являются несущими, эту задачку делает железобетонный каркас строения. Потому размещение комнат при проектировании ограничивается только санитарными нормами и правилами. В цельных домах большая часть квартир предлагаются с «индивидуальной планировкой». Это значит, что их планировки разрабатываются на стадии проектирования дома, квартиры же сдают с уже готовыми перегородками.
Но на данный момент застройщики нередко предлагают к продаже квартиры без внутренних перегородок, вроде бы предлагая жильцам спланировать квартиру без помощи других. Но устроить внутренние перегородки можно только в рамках планировок, данных на шаге проектирования. Их изменение востребует неотклонимого воззвания к спецам для разработки проекта перепланировки и его следующего утверждения в различных инстанциях. Потому сдача квартир без стенок обоснована только желанием застройщика сберечь.
При выборе квартиры нужно уделять свое внимание на соотношение этажности дома и местности около него. Для высотного дома нужно наличие подземных гаражей либо парковки, в неприятном случае двор будет забит машинами, а собственный автомобиль вам придется оставлять далековато от дома.
Следует уделять свое внимание и на количество квартир на одной лестничной клеточке. Действует правило – чем меньше, тем лучше. Но за комфорт приходится платить – цена квартир может возрасти. Застройщики на данный момент предлагают «многосекционные» дома – в различных секциях дома число квартир на одном этаже различное.
Лучше выяснить, сколько лифтов будет в подъезде, и какие это лифты. И качество, и количество имеют огромное значение. Часто застройщики в целях экономии устанавливают лифты от отвратительного производителя, и громыхающий лифт будет потом отравлять вам жизнь.
Также важны наличие в доме мусоропроводов, сигнализации, помещений для консьержа, размеры лестничных и лифтовых площадок. Следует поинтересоваться, что будет размещено на первых этажах вашего дома. Часто они отводятся под магазины, разные службы и гаражи.
Если новый дом размещен в уже сложившемся районе, нужно направить внимание на наличие магазинов, школ, детских площадок, поликлиник. Если район новый, то следует выяснить у застройщика, что будет размещено вблизи, будут ли построены школа и детские сады, будет ли проведено озеленение, планируется ли огораживать придомовую местность, и в какие сроки это будет выполнено.
Очень прибыльные предложения
Можно ли приобрести жилище ниже себестоимости? Некие застройщики соблазняют покупателей очень прибыльными ценами – на 30–50% ниже среднего уровня цен на рынке. Вы сможете пользоваться таким предложением, но нужно осознавать, что это очень большой риск.
Предпосылки реализации квартир по таким низким ценам могут быть различными. Более возможная – вы столкнулись с аферистами. Но вероятны и другие варианты, к примеру, острая нехватка денег у застройщика для продолжения строительства. В этом случае нет никаких гарантий, что объект вообщем будет достроен. Другая причина – большая часть квартир уже продано по высочайшим ценам, и девелоперы прибегают к маленькому понижению цен для реализации остатков. Но неадекватность ценовой политики в любом случае должна вас заставить задуматься.
Заключение
Таким макаром, при покупке квартиры в новостройке нужно изучить полученную информацию и кропотливо проанализировать все вероятные причины. Не рекомендуется обращаться к малоизвестным на рынке компаниям, не предоставляющим все нужные документы и имеющим в собственном прошедшем не доведенные до конца проекты. В неприятном случае вы рискуете остаться и без квартиры, и без средств. Но если вы будете осторожны, внимательны и подойдете к вопросу очень серьезно, то скоро станете владельцем ключей от вашей новейшей квартиры.
Ксюша Белова, обозреватель Realto.ru