Конституция Русской Федерации декларирует, что «право личной принадлежности охраняется законом». Но если включить телек, зайти в Веб либо просто полистать газеты и журнальчики, становится разумеется, что злодеяния против принадлежности являются самыми бессчетными посреди всех противоправных деяний. В особенности обширное распространение получил таковой вид злодеяния, как нелегальная продажа квартир без роли собственников. О обычных методах совершения данного правонарушения ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Темные риелторы и «псевдоагентства» недвижимости
Начну с более известного метода мошенничества, который с размахом употребляют темные риелторы и маленькие «псевдоагентства» недвижимости. Сначала, уточню: создаются такие «агентства» конкретно с целью обмана и мошенничества, а не для оказания услуг популяции. В большинстве случаев ютятся они в маленьких и неказистых кабинетах с минимумом персонала, мебели и оргтехники. Обычно, подобные «агентства» обширно себя не афишируют, ибо в их задачки не заходит вербование внимания.
Риелторская деятельность, как и неважно какая другая, имеет свои проф обычаи и правила. Если вы обращаетесь в крупную риелторскую компанию для совершения сделки, то сотрудники часто требуют бросить оригиналы документов на недвижимость у их в кабинете. Почему это делается? Во-1-х, для того чтоб клиент не переметнулся к соперникам, а во-2-х, с целью ускорить оформление контракта: удобнее, когда документы под рукою, и не нужно повсевременно вызывать клиента. Так поступают большие официальные риелторы. А вот мошенники требуют бросить оригиналы документов для того, чтоб одурачить собственника и оформить куплю-продажу без его роли.
Происходит это последующим образом. Темные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, также контракт купли-продажи, после этого, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют нелегальную сделку по отчуждению имущества. Совершив грех, контора быстренько выезжает из кабинета (благо и перевозить-то нечего) и вновь раскрывается, но уже по другому адресу и под другим заглавием. Обычно при всем этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким методом самые «удачливые» правонарушители проворачивают до 15¬–20 сделок за год.
Вот соответствующий пример. В 2013 году в Пензенской области милиция обезвредила банду темных риелторов, которые обманным методом без роли собственников продавали их квартиры. Аферисты действовали нахально и до максимума цинично.
Они воровали, а почаще забирали у владельца документы, когда последний приходил в «агентство», чтоб поменять либо приватизировать жилище. Получив бумаги, правонарушители без ведома собственника продавали его недвижимость. При всем этом мошенники использовали … двойников жертв. Что само по себе уже достаточно особенно. Бандиты находили подельника, схожего на обладателя квартиры, время от времени малость гримировали его, а позже совместно с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы: «А что? Какие вопросы? Вот он торговец. Сам пришел. Сличите с фото в паспорте».
Оформив «сделку», мошенники исчезали, время от времени убив собственника. На счету преступников несколько 10-ов схожих эпизодов. Самое грустное в этой истории то, что она совсем типична для современной Рф (исключая разве что внедрение двойников). Подобные случаи встречаются во всех регионах.
Нелегальные деяния родственников и знакомых
2-ой более всераспространенный метод мошенничества впрямую связан с нелегальными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, правонарушитель конфискует у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилища. К примеру, узаконить перепланировку, выполнить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, жулик оформляет сделку купли-продажи, а позже исчезает с средствами. Хотя нужно признать, что этот вариант встречается все пореже и пореже.
Лет 5 вспять в Раменском жили мама и отпрыск Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Время от времени они бранились, позже мирились. Предпосылкой ссор являлся отпрыск Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и повсевременно прятался от кредиторов. Олег Савельев имел в принадлежности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мама также обладала трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилище. В один прекрасный момент Александр попал в еще одну историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, узнали, что А. Савельев при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев ринулся к мамы: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мама обратилась к Олегу, давай, дескать, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими неуввязками и пусть сам выворачивается как желает. Через два денька Олег улетел на Север, где работал вахтовым способом. Перед отъездом он передал мамы ключи и документы от 2-ой собственной квартиры, чтобы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом: желал сделать гостиную. Но у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они при помощи жуликов (друзей Александра) подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и заместо дизайна перепланировки продали жилище. При всем этом поначалу аванс, а позже и всю остальную сумму они направили в погашение кредита. Когда через некое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в трибунал и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег длительно судился, возвращая свое жилище. В конечном итоге сделка была признана недействительной.
Если владелец длительно не возникает в квартире
Последующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник длительно не употребляет по прямому предназначению. Допустим, владелец месяцами не посещает квартиру, дачу, пригородный дом. Либо же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — вкусный кусочек для жуликов. Правонарушители пунктуально собирают информацию о недвижимости, также о ее собственнике. И если выясняется, что владелец еще длительно не появится в квартире (на даче/в пригородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.
Так, совершенно не так давно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная криминальная группа из одиннадцати человек. Правонарушители продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей соц служб прогуливались по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют, и куда направились их хозяева. И если собственники выбыли в долгосрочную командировку, уехали за границу либо просто месяцами не появлялись в жилье, то аферисты начинали действовать. Сначала они подделывали паспорт реального владельца, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а позже «продавали» квартиру своим знакомым либо «бомжам», которые в свою очередь уступали жилище честным приобретателям. Отмечу, что сначало злоумышленники проникали в квартиру методом очевидного взлома дверей. Ключей-то не было. Позже вставляли новые замки и присваивали жильу «товарный» вид.
«Понятно, что это незапятанной воды «уголовщина», но собственнику от этого не легче, — гласит юрист Олег Сухов. — И хотя 1-ая же техно/почерковедческая экспертиза просто обоснует подделку паспорта и генеральной доверенности, это станет слабеньким утешением. Владельцу предстоит ряд судебных заседаний, экспертиз, очных ставок, допросов в милиции, пока ситуация не прояснится совсем. А спорное имущество будет всегда под «арестом». Но еще печальней судьба честного приобретателя недвижимости. Хотя трибунал и признает его таким, но средств либо объект недвижимости он ему точно не возвратит. Придется взыскивать вред с жуликов, а это, честно скажу, не всегда реально».
Как обезопасить себя от схожих ситуаций?
Никогда, никому и ни при каких критериях не отдавайте оригиналы документов на недвижимость. Ну а если передаете, то очень тщательно и скрупулезно опишите в доверенности возможности, которыми вы наделяете собственного представителя. В любом случае эти возможности не должны распространяться на продажу имущества.
Когда вы решили реализовать, поменять, приватизировать либо перепланировать собственный объект недвижимости, обращайтесь исключительно в большие и испытанные риелторские агентства.
Если же вам все таки приходится обращаться к малоизвестным риелторам, то не поленитесь проверить их репутацию на форумах в Вебе, собрать информацию из открытых источников, поглядеть данные о компании на веб-сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента». Там возможно окажется увлекательная информация.
Схожие дела, естественно, святы, но если у вас есть хотя бы тень сомнения, не отдавайте родственникам, а тем паче знакомым оригиналы документов на квартиру либо иную недвижимость.
Если вы навечно покидаете жилье, поставьте его под официальную охрану. Мошенники стараются не связываться с таким имуществом.
Уезжая в командировку либо за границу, поручите особо доверенному лицу инспектировать недвижимость и временами показываться соседям, чтобы они понимали, что жилье находится под присмотром. От кражи, может быть, и не выручит, но мошенники точно не позарятся на квартиру.
При совершении хоть какой сделки с недвижимостью, до того как идти к риелтору, непременно обратитесь к проф юристу для правового сопровождения и консультации.
И очередной небольшой совет. Но уже для будущих покупателей квартиры (дачи, дома). Предложите покупателю сверить на идентичность его паспорт с личной карточкой, в милиции. Честный торговец согласится, а вот жулик немедля пропадет и никогда больше не появится в поле вашего зрения.
«В пятидесятые годы прошедшего века в СССР был очень популярен плакат под заглавием «Бдительность — наше орудие!» на котором бравый мускулистый рабочий перехватывал неприятельскую руку со знаком бакса, тянущуюся к строительному объекту. Аллегория, думается, ординарна и понятна, хотя ценности и сменились. При всем почтении к милиции и судебным органам 1-ый заслон на пути жуликов должны поставить сами же собственники, проявляя разумную осмотрительность и внимательность при распоряжении документами и самой недвижимостью», — резюмирует юрист.