В прошедшем выпуске рассылки дискуссировался вопрос проверки банком квартир, которые покупаются с внедрением ипотечного кредита. Сейчас мы продолжим разговор о том, что и как инспектируют в банке при покупке квартиры на ипотечные средства.

На тщательность проверки документов на приобретаемую недвижимость оказывает влияние и то, будет ли банк сам обслуживать данный кредит либо перепродаст его. Не все банки занимаются обслуживанием выданной ипотеки. Достаточно нередко кредит перепродается далее — или в банк покрупнее, или в АИЖК. При этом для передачи кредита – на физическом уровне делается соответственная запись в ценной бумаге, в закладной — согласие заемщика не требуется. В наилучшем случае его заблаговременно уведомят о том, что сейчас платить за квартиру, гасить кредит, нужно по новым реквизитам.

Заемщик считает, что квартиру инспектирует банк. А сотрудники банка знают, что они через очень скоро передадут в другую компанию заложенное имущество, а совместно с ним — и какую-либо ответственность за выданный кредит и предмет залога. Казалось бы, у маленького банка все есть основания кропотливо инспектировать квартиру — а нет, закладную передадут в АИЖК и никаких заморочек.

Сейчас побеседуем о страховании покупаемой недвижимости.

Нередко я слышал мировоззрение, что при ипотечной сделке квартира не просто проверяется, она проверяется вдвойне- и юристами банка, и андеррайтерами страховых компаний.

Страхование при ипотеке- это тема для отдельного разговора (так же, как и выплаты по страховым случаям). Вероятны последующие виды страхования:

— страхование недвижимости — риск ликвидирования строения, или самого объекта недвижимости. Это страхование непременно во всех банках.

— страхование жизни заемщика, в неких банках- страхование риска утраты трудоспособности, в неких банках- страхование риска утраты доходов

— страхование титула сделки, другими словами риска изъятия объекта недвижимости по решению суда вследствие иска третьих лиц либо торговца. И если для первых 2-ух видов страхования проверок истории перехода прав принадлежности и прав использования объектом недвижимости проводить не нужно, то при страховании титула проверки должны проводиться конкретно.

Сходу замечу — очень нередко, в особенности, если страхование титула непременно, банковские юристы глядят на документы через пальцы- дескать, что нам инспектировать, страховая проверит. Проверит. Имея копии документов и оценочный отчет. Владельца недвижимости никто из проверяющих созидать не желает и в данном случае.

А в страховой считают, что квартира испытана банком по главным пт…

Таковы некие суждения о надежности проверок банком покупаемой в ипотеку недвижимости.

В заключении отмечу, что страхование титула сделки – вещь нужная, но панацеей она не всегда является, даже при условии готовности страховой платить при потере права принадлежности заемщиком. Далековато не во всех компаниях страховым признается случай появления прав третьих лиц на проживание в квартире. Вправду, ну не отняли же у вас квартиру? Вы же собственность не утратили? Вас никто не гонит на улицу? Ну да, поселился очередной жилец, ну что делать, придется потесниться…Но вы-то сможете жить в этой квартире? Сможете! Ну и чего вам тогда деньги-то платить?

Далее расскажу о неких случаях из практики проведения ипотечных сделок.

Начну с избыточности требований.

Достаточно нередко проверяющие (при этом трудно сказать, из банка либо из страховой) требуют документы, отношение которых к объекту- покупаемой недвижимости — не совершенно понятно.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ № 1.

Продается трехкомнатная квартира в спальном районе Москвы. Торговец — дама преклонного возраста — вырученные средства переводит на счет дочери в другую страну и благополучно туда же и уезжает. Заемщик, не подумав ничего отвратительного (ну и о чем здесь можно думать-то?) — ведает про эту задумку кредитному менеджеру, ведает только с целью узнать, можно ли будет торговцу сходу перевести средства за предел в этом отделении банка, не отходя далековато от банковской ячейки.

Но любая инициатива должна быть наказуема. И вот мы получаем требования страховой, которая является дочерним предприятием этого банка. Во-1-х, от торговца требуют предоставить данные ее дочери (адресок проживания, место работы) и реквизиты индивидуального счета. Вообще-то, человек еще не решил, что он планирует переводить средства конкретно в этом отделении. Спрашивается: для чего добиваться схожую информацию? Во-2-х, от дочери торговца затребовали нотариальное обязательство содержать свою родительницу, торговца квартиры. Недаром молвят — людская тупость дает представлении о бесконечности.. Сейчас обязательство отдала — завтра отменила. Не говоря уже о трудности практического нрава в получении из-за границы подобного документа, когда все сроки выхода на сделку уже прошли (спасибо нашим покупателям, которые терпеливо ожидали нас с нашим банком и кредитом)… Тогда мы решили делему, просто обратившись в другую страховую компанию.

Перейдем к самим «проверкам».

Как я уже гласил, все документы предоставляются в копиях (не считая выписки из ЕГРП). И конкретно копии этих документов рассматриваются юристами банка и андеррайтерами страховой. На теоретическом уровне, на сделке должны сверяться подлинники и предоставленные копии. И в ряде банков вправду кредитный менеджер либо менеджер, проводящий сделку, берет подлинники документов и уходит к «небожителям», к юристам. Но так происходит, как досадно бы это не звучало, не всюду и не всегда…

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ № 2.

Мой клиент брал ипотеку в известном банке. Но намедни сделки отделение, в каком он получал одобрение и где находился его кредитный менеджер, переехало по другому адресу — ремонт в помещении был издавна запланирован. А чтоб сотрудники совершенно уж не посиживали друг у друга на головах, управлением банка было принято решение некое количество банкиров выслать в отпуск. Как вы догадываетесь, нам «повезло» — нашу сделку передали другому сотруднику. Не знаю, получают ли трудящиеся в кредитным отделах призы за выданные кредиты и проведенные сделки, либо же эти средства ничтожно малы, не знаю. В нашем случае внимание и к самой сделке, и к документам было наименьшим. Другими словами сделка худо- бедно прошла, а вот документы в подлинниках никто не спросил. Более того, справки о том, что торговец не состоит на учете ни в психоневрологическом, ни в наркологическом диспансерах были взяты вообщем намедни сделки и в банк не были посланы даже копии обозначенных документов. А торговцу шел уже седьмой десяток, возраст, понимаете ли…

Может быть, мне произнесут — форс мажор. Произнесут — сотрудник живой человек, может захворать, уехать в отпуск. Но мы же обсуждаем не определенного сотрудника, правда? Мы говорим о кредитной организации и необоснованно больших ожиданиях наших людей, связанных с проверками квартир при получением кредита на покупку недвижимости.

Радин Максим