Результатом санкций США в отношении ряда русских банков может стать то, что российские девелоперы поведут более ограниченную политику, взвешенно подходя к текущим проектам и не спеша начинать новые, считают специалисты рынка недвижимости.

Во вторник стало понятно о внедрении США и Евросоюзом новых экономических санкций против Рф в связи с украинским кризисом. А именно, Евросоюз воспрещает своим инвесторам брать акции и облигации русских госбанков из новых выпусков. Санкции вступят в силу 1 августа. США во вторник ввели санкции против ВТБ, Банка Москвы и Россельхозбанка, запретив южноамериканским гражданам и компаниям получать новые выпуски их акций и предоставлять им новые займы сроком более 90 дней.

Девелоперы станут консервативнее

По словам управляющего напарника IntermarkSavills Дмитрия Халина, в текущем виде санкции впрямую не затрагивают девелоперов, их косвенное воздействие связано с привлечением финансирования через банки. Сейчас потребности девелоперских проектов в денежных ресурсах могут быть стопроцентно покрыты за счет внутренних способностей русских банков. «Естественно, банки в свою очередь заинтересованы в сохранении маржи, потому цена кредитования повысится. Это повлечет за собой рост квадратного метра жилища, также рост ипотечных ставок, что можно следить уже на данный момент», — утверждает он. За счет совокупного воздействия роста цен и ипотечных ставок будет наблюдаться понижение спроса, выраженное десятками процентов от текущего уровня. Застройщики, непременно, будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, снижать свою потребность в займах, предсказывает Халин.

При всем этом, по воззрению Халина, велика возможность того, что рынок самоурегулируется, и ждать кризиса и безудержного роста цен не приходится. Подобные циклы нормальны, как для забугорных, так и для русских рынков недвижимости, подчеркивает он. «Санкции можно именовать «прививкой от надувания пузыря» на рынке недвижимости. Они позволят более консервативно и продуманно подходить к выводам проектов», — заключает Халин.

Как ведает управляющий отдела исследовательских работ компании JLL Том Манди, на данный момент девелоперы в существенно наилучшем финансовом положении, чем до кризиса 2008 года, и соотношение суммы долга к оценке ранца активов в целом ниже (изредка превосходит 60%). Не считая того, кредитные полосы девелоперов в большей степени открыты в русских, а не зарубежных банках. Но финансирование как и раньше является главным нюансом продолжения строительства, и повышение расходов на кредиты приведет к тому, что продолжат строиться только самые коммерчески выгодные проекты, считает эксперт. Он отмечает, что навряд ли повышение расходов на кредиты спровоцирует рецессию рынка недвижимости, хотя девелоперы, скорее всего, предпочтут в течение некого времени не инициировать новые проекты.

Статистика и математика

Директор отдела исследовательских работ рынка CBRE Валентин Гаврилов предлагает оценить, как очень санкции к русским банкам могут стукнуть по рынку недвижимости, обратившись к статистике.

Если глядеть данные платежного баланса, то, строго говоря, Наша родина является незапятнанным кредитором окружающего мира, а не заемщиком, потому что недостаток денежного счета составил порядка 45 млрд баксов США. Да, русские компании и банки интенсивно завлекают ресурсы из окружающего мира: обязательства банков в 2013 года выросли на 20,4 млрд баксов США, иных секторов — на 96,6 млрд баксов США. Выходит большая цифра в 117 млрд баксов США. Но, вывезли из страны эти сектора еще более — 167,5 млрд баксов США. «Другими словами, вывоз капитала в 2013 году превосходил его ввоз», — объясняет Гаврилов.

Это значит, что ограничение на вербование наружного финансирования необязательно скажется на внутреннем кредитовании: ведь уменьшатся способности и по вывозу капитала. Не считая того, можно реализовать часть наружных активов ЦБ РФ, золотовалютные резервы которого составляют около 480 млрд баксов США.

Дальше, вероятный вывоз капитала в 100 c излишним млрд баксов США, эквивалентен приблизительно 16% кредитного ранца русских банков нефинансовым организациям. При условии пропорционального сокращения кредитной активности по секторам экономики и компенсирующих мер со стороны ЦБ РФ, строительный сектор может недосчитаться кредитов в сумме порядка 8 — 10 млрд баксов США, либо 10-15% выдаваемых объемов за год. Для сопоставления, в 2013 году объемы кредитования строительства выросли на 30% относительно уровня 2012 года.

Таким макаром, продолжает Гаврилов, последствия санкций на русские банки являются полностью управляемыми и, при подабающей реакции ЦБ РФ, не вызовут сильного спада в девелоперской активности. Тем паче, что пока они распространяются не на всю банковскую систему, а только на отдельные банки. Это значит, что другие русские банки могут завлекать наружное финансирование.

Все же, Гаврилов соглашается с сотрудниками, что девелоперы перейдут к более ограниченной политике, — в последнее время усилия будут сконцентрированы в большей степени на окончании текущих проектов и уменьшении уровня кредитного плеча в рамках новых проектов.

«Таким макаром, текущая ситуация кардинально отличается от 2008 года и является полностью управляемой», — резюмирует Гаврилов.