Сбои и задержки в строительстве, проблемы в работе инженерных сетей, кривые стенки и даже внезапно сменившийся вид из окна — все это может омрачить удовлетворенность покупки квартиры в новостройке, также вызвать волну возмущения у свежеиспеченных собственников. Девелоперы честно откоментировали 5 самых острых претензий покупателей к жилью — застройщики признали, что вина за недостатки в работе, непременно, лежит на их плечах, но никак не всегда является результатом «злого умысла».

Изменение плана застройки

Покупатели квартир в новостройках эконом-класса очень болезненно реагируют на разные сбои в строительном процессе, сразу начиная винить застройщиков во всех грехах и подозревать в желании облапошить их. Собственников можно осознать, ведь часто они вкладывают в жилище последние средства, а поэтому требуют, чтоб девелоперы ответили за свою работу. Претензии покупателей к жилью можно поделить на 5 главных групп. В первую входят вопросы, связанные с конфигурацией изначального плана застройки района. Так, к примеру, купившая два года вспять квартиру в новостройке Алина Радова спрашивает: «Почему перед окнами дома заместо вначале запланированного парка с клумбами и дорожками, вдруг возникают две большенные высотки, за которыми света белоснежного не видно?».

В этом случае принципиально конкретизировать, о каком плане речь идет, сходу замечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. К моменту начала стройки и, соответственно, продаж у застройщика на руках непременно должен быть генеральный план застраиваемой местности, где тщательно отмечено размещение жилых объектов, объектов инфраструктуры, прохождение дорог на участке, ведает эксперт. Но таковой генплан, по его словам, касается только конкретно участка застройки, за развитие района и даже приграничных участков застройщик ответственности не несет.

«Поэтому если вид из окна имеет для покупателя главное значение и он желает стопроцентно обезопасить себя от таковой ситуации, то нужно учесть не только лишь план застройки микрорайона, да и план развития прилегающих к нему территорий» — продолжает идея коллеги заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

А вот директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталия Иванова припоминает, что на первичном шаге строительства жилого комплекса — при разработке проекта планировки и выпуске генерального плана земляного участка (ГПЗУ) — предусматриваются общественные слушания, которые должны организовывать местные власти. На их, отмечает она, обитатели высказывают свое отношение к предлагаемым объектам и очень нередко не согласовывают их.

Вобщем, изменение изначального плана застройки — явление хоть и нечастое, но все таки встречающееся, в особенности при реализации больших проектов на новых неосвоенных территориях, утверждает директор департамента жилой недвижимости компании MR Group Дмитрий Отяковский. «Зачастую изменение плана застройки может быть связано с решением местных властей. Примеры пересмотра инвестконтрактов мы следили при смене градостроительной политики в Москве и Подмосковье, когда в рамках формирования комфортабельной среды проживания городских жителей расширялась соц составляющая проектов, ужесточались требования к дорожной инфраструктуре снутри кварталов», — разъясняет собеседник агентства.

Не считая того, по его словам, формат жилого комплекса может корректироваться и зависимо от текущего спроса. Но это, оговаривается эксперт, касается только жилой застройки, а вот предусмотренная проектом соц инфраструктура непременно должна остаться.

С другой стороны, уделяет свое внимание Отяковский, клиент приобретает в проекте только квадратные метры: «Как правило, при выборе квартир в секторе эконом- и комфорт-классов клиент сначала рассматривает сочетание местоположения и цены квадратного метра, также наличия нужной инфраструктуры в рамках проекта либо поблизости комплекса. Неплохой же вид из окна при всем этом — быстрее приз к высококачественному жилью».

С этим воззрением соглашается и заместитель генерального директора «СКМ Групп» по продажам Родион Алексеенко, утверждая, что по договору долевого роли потребитель приобретает квадратные метры в определенном жилом комплексе, доме, микрорайоне, на определенном этаже с определенной планировкой. Что все-таки касается инфраструктуры и социально-значимых объектов, также видов из окна, то Алексеенко рекомендует потенциальному покупателю заблаговременно позаботиться об этих вопросах и поболее тщательно изучить генеральный план застройки микрорайона либо жилого комплекса, чтоб осознать, дома какой этажности будут поблизости и куда будут выходить окна. Не помешает также изучить местность, выяснить историю земляного участка, добавляет он.

Инфраструктура в замедленном режиме

Ко 2-ой группе претензий покупателей относятся вопросы, связанные с задержками строительства инфраструктурных объектов проекта, к примеру, дорог. Новоселы одной из столичных новостроек, супруги Кузнецовы недоумевают: «Почему квартиры продаются, люди вселяются, но при всем этом не могут ни добраться нормально до дома, потому что не все участки дорог в порядке, ни товаров приобрести в местных магазинах, потому что их не достаточно?».

Дело в том, что существует два варианта взаимодействия застройщика и городка, разъясняет Отяковский: в первом случае девелопер берет на себя строительство не только лишь жилой, да и социальной и дорожной инфраструктуры, что прописывается в договоре. А так как социальные учреждения являются для застройщика неприбыльными, он поначалу строит жилые и коммерческие объекты, чтоб перераспределить издержки и улучшить издержки, расшифровывает он.

Хотя коммерческие объекты тоже не всегда вводятся сразу с жилым комплексом, а с маленький отсрочкой, скажем, на год, уточняет Алексеенко. «В данном случае отсрочка на год положительно влияет на рентабельность, в том числе и на количество арендаторов, которые будут получать либо снимать площади, потому что через год район будет стопроцентно заселен», — объясняет собеседник.

Другой вариант взаимодействия застройщика с муниципалитетом подразумевает подведение дорог и строительство школ и детских садов за счет местных властей, продолжает свою идея Отяковский.

«Зачастую в данном случае строительство жилища и социальной составляющей не синхронизировано, и будущие обитатели могут получить социальную инфраструктуру спустя годы», — констатирует он.

Задержки же с вводом в эксплуатацию школьных либо дошкольных учреждений, по воззрению профессионала, могут происходить по нескольким причинам. Во-1-х, из-за долгого подключения к коммуникациям, что заходит в зону ответственности эксплуатирующих компаний, во-2-х, из-за плохого строительства, вина за которое лежит на застройщике и генподрядчике, и в-3-х, из-за затягивания сроков приема на баланс местных властей, которое находится в зависимости от профильных ведомств.

Что касается строительства дорожной инфраструктуры, то, по словам Ивановой, оно находится в ведении местных органов гос власти. «В зону ответственности девелопера, обычно, заходит строительство дорог снутри проекта планировки и время от времени подъездных путей к проекту», — объясняет она. Но в отдельных случаях вкладывательным договором может быть предвидено строительство развязок и прилегающих магистралей, уточняет собеседница.

«Обычно при вводе комплекса в эксплуатацию и сдаче госкомиссии застройщик должен провести работы по благоустройству местности, потому, к примеру, древесный настил заместо асфальтированного тротуара к подъезду дома к моменту заселения — это очевидное и недопустимое нарушение», — добавляет Отяковский.

Сбои в работе инженерных сетей

Еще в одну группу замечаний покупателей к новостройкам эконом-класса входят вопросы, касающиеся перебоев в работе инженерных сетей. «Мы то и дело на несколько часов остаемся то без прохладной, то без жаркой воды, а то и вообщем без какой-нибудь. Случается, что внезапно отключают свет, при этом надолго», — пеняет Ира Малышева, купившая квартиру в новостройке 1-го из больших проектов от известного девелопера.

«Описанная ситуация более свойственна для проектов точечной застройки, когда дом „садится“ на изношенные сети, не предусматривающие таковой нагрузки и исключающие способности подключения дополнительных мощностей», — уверен Сибренков. Когда же микрорайон возводится «с нуля», он стопроцентно обеспечивается инженерной инфраструктурой, убеждает он.

Но в каких случаях сбои в работе коммуникаций происходят в новостройках, расположенных в новых, еще не достаточно застроенных районах, и как в данном случае действовать собственникам?

В 1-ые годы в новостройках, вправду, могут случаться перебои в работе инженерных сетей, признает Отяковский. По его словам, это происходит из-за неоптимальных решений при прокладке коммуникаций либо проявления укрытых изъянов оборудования. «После заселения и сдачи дома госкомиссии решение схожих заморочек лежит на плечах управляющей компании, которая конкретно воспринимала объект на собственный баланс», — уточняет эксперт. Потому конкретно управляющая компания должна устранять предпосылки перебоев в установленные сроки, а при невыполнении обязанностей покупатели имеют право подать на УК в трибунал, объясняет он.

При масштабных перебоях, когда свет либо вода не поставляется целому микрорайону, в решение вопроса врубаются профильные сетевые компании — в Москве это, например, «Мосэнерго», «Мостеплосеть», добавляет Отяковский.

Качество прилагается

Отдельная группа заморочек связана с качеством сдаваемого жилища. «Некоторые новоселы в нашем доме предпочли молчком доводить квартиру до разума, без помощи других устраняя кривизну стенок либо щели, а кто-то устраивал скандал из-за маленькой трещинки на слое шпаклевки пусть и на совершенно ровненькой стене», — ведает Радова. Каким же по сути должен быть метод предъявления претензий по качеству жилища и за какие аспекты свойства, фактически, несет ответственность застройщик?

После ввода дома в эксплуатацию каждый клиент должен подписать акт приема-передачи квартиры, объясняет Алексеенко из «СКМ Групп». «В случае если имеются недоделки либо очевидные нарушения, то в акте все недостатки прописываются, и застройщик должен убрать все в кратчайшие сроки. Подписывать акт не рекомендуется, потому что после чего будет трудно обосновать, что вас что-то не устраивает», — инструктирует он.

Сначала, по его словам, необходимо уделять свое внимание на последующие аспекты: откосы и подоконники, окна со стеклопакетами (не должно быть трещинок, разбитых стекол и щелей), перегородки (если они предусмотрены в договоре долевого роли), электронная разводка (необходимо проверить работоспособность розеток и выключателей).

Если все таки в новейшей квартире есть брак, включая плохие соединения плит, то при ее приемке в дополнение к акту приема-передачи нужно оформить смотровой лист с указанием всех появившихся претензий и сроков, в которые заказчик обязуется их убрать, добавляет Алтухов из ФСК «Лидер». В целом, согласно закону ФЗ-№ 214 «Об участии в долевом строительстве», гарантийный срок на новостройки составляет 5 лет с момента сдачи дома, и в этот период застройщик должен реагировать на все возникающие жалобы относительно свойства дома, даже если они появились после подписания акта приема-передачи, припоминает эксперт.

А Иванова в свою очередь рекомендует предъявлять претензии по недостаткам, найденным после подписания акта-приемки квартиры, через управляющую компанию — лучше в письменном виде и с подробным их описанием.

Срыв сроков строительства

Самый острый вопрос, который в большинстве случаев тревожит покупателей квартир в новостройках на исходном шаге строительства, — это соблюдение девелопером сроков строительства. «Нам обещали, что мы въедем в новый дом через год, но год прошел, а дом даже не на стадии фундамента. Общались с застройщиком, угражали написать президенту, но все тщетно», — сетует покупательница пока не имеющейся квартиры в одном из проектов Подмосковья. В ряде всевозможных случаев, вправду, могут появляться задержки, но не все из их можно считать грубым нарушением.

Есть принятая норма посреди застройщиков — если задержка не превосходит 2-3 месяца, то, обычно, покупатели относятся к таковой задержке как к допустимой и изредка вступают в судебные тяжбы с застройщиком, ведает Алексеенко. Грубым же нарушением, по его словам, считается задержка от полугода и поболее, что тянет за собой претензии покупателей, суды, штрафы с застройщика.

Самыми всераспространенными причинами срыва сроков строительства является несвоевременный выход исходно-разрешительной документации и срывы сроков по вине подрядных организаций, разъясняет Сибренков из «Мортон-Инвест». «Например, перенос срока строительной готовности дома поближе к зиме ведет к достаточно существенному срыву срока ввода в эксплуатацию. Это происходит из-за того, что зимой просто на физическом уровне нереально произвести благоустройство местности, без чего дом не может быть принят госкомиссией», — утверждает он. Так, если сроки окончания строительно-монтажных работ из-за срыва сроков подрядчиком сдвигаются на октябрь-ноябрь, то сроки сдачи дома переносятся уже на вешние месяцы, конкретизирует эксперт.

Также одной из обстоятельств, по которой сдвигаются сроки строительства, могут быть трудности с коммуникациями. «Если застройщик при строительстве объекта не позаботился о достаточной мощности коммуникационных сетей, то потом могут появиться трудности с их прокладкой и выделением нужных мощностей, и, таким макаром, сроки сдачи будут переноситься до разрешения этой ситуации», — ведает Сибренков.

Иванова же одной из часто встречающихся обстоятельств переноса сроков сдачи дома именует несвоевременное подключение к инженерным сетям. «Причем эта причина, обычно, не зависит конкретно от застройщика, так как на данный момент подключением занимаются сетевые компании, а не девелоперы», — подчеркивает она.

А вот Алтухов припоминает, что предпосылки срывов сроков строительства могут быть как наружными, другими словами зависеть, к примеру, от макроэкономической ситуации либо действий органов исполнительной власти, так и внутренними, которые застройщик, полностью может быть, сделал для себя сам, а именно сюда относится безграмотное либо специально нецелевое внедрение средств участников долевого строительства.

Таким макаром, застройщики почти всегда не снимают с себя ответственности за вероятный «брак» в работе, но подчеркивают, что он не является результатом «злого умысла» либо денежных махинаций, потому что в интересах застройщика сохранить свой статус и репутацию.

Вобщем, вроде бы аргументированно ни звучали оправдания девелоперов, ответственность за возводимое жилище в итоге нести им, при этом решение заморочек должно быть так оперативным, чтоб не дело не доходило до суда. Покупатели же по сути не должны вникать во все хитросплетения строительного процесса, а просто впору получать готовый и высококачественный продукт, за который они, кстати, платят свои собственные и достаточно огромные средства.