Толика кредитов, выданных в зарубежной валюте, в целом по Рф невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 миллиардов рублей*. Но просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к истинному времени количество должников возросло – приблизительно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по денькам, а по часам.
Тот припас роста бакса, когда ипотека в зарубежной валюте прибыльна, практически пройден, отмечают спецы отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой».
Почему люди берут ипотеку в баксах?
Сначала, так как процентная ставка по кредиту в зарубежной валюте значительно ниже процентной ставки в рублях. К примеру, 8% в баксах против 12,45% в рублях по той же программке для покупки квартиры в новостройке. Соответственно, каждомесячный платеж осязаемо меньше – на 8-15% (зависимо от срока кредита). При всем этом, ипотека в баксах прибыльна до того времени, пока рубль не свалится до той отметки, когда платежи сравняются.
Самое нехорошее в ситуации с падением рубля – это то, что сумма основного долга вырастает, соответственно, и каждомесячный платеж, который выплачивает заемщик банку, тоже. Появляется вопрос – что все-таки делать заемщику в таковой ситуации?
Вариант 1. Обратиться в банк, выдавший ранее ипотечный кредит в баксах, с заявлением о пересмотре срока кредитования в сторону его роста. В данном случае, каждомесячный платеж в баксах уменьшится, а в рублевом эквиваленте будет приблизительно таким же, как и был до роста курса бакса. Правда, переплата по процентам в это варианте неминуема.
Вариант 2. Ожидать пока бакс «откатится» к прежним значениям. Но неясно, сколько необходимо ожидать, и произойдет ли это когда-нибудь. По прогнозам многих денежных аналитиков, бакс до конца 2014 года может вырасти до 45 рублей и выше.
Вариант 3. Финансировать поновой денежный ипотечный кредит в рубли. При всем этом процентная ставка будет выше, но появится уверенность в том, что каждомесячный платеж будет размеренным, также сумма основного долга по кредиту не возрастет. Это в особенности принципиально тем заемщикам, чей доход не привязан к курсу бакса.
Каковы трудности с рефинансированием денежного кредита? Для того чтоб заемщик мог поменять валюту кредита с бакса на рубли нужно: • поновой пройти функцию рассмотрения заявки, а при сегодняшнем подходе к оценке платежеспособности заемщика сумма кредита в рублях будет существенно меньше той, что могла бы быть в баксах, • провести новейшую оценку рыночной цены квартиры, • поновой выполнить страхование жизни заемщика и страхование имущества от риска смерти и повреждения, • оплатить расходы по оформлению кредита. При всем этом процентная ставка по рефинансированному кредиту будет выше, чем при обыкновенной ипотеке.
К огорчению, не каждый кредит можно финансировать поновой.
Сначала, это относится к кредитам, приобретенным на приобретение квартир в новостройках. Нереально будет финансировать поновой ипотеку, которая выдана банком на квартиру в строящемся доме, так как право принадлежности на нее еще не записанно, как следует, отсутствует и предмет залога.
Также нереально финансировать поновой ипотечный кредит, если в кредитном договоре предусмотрен запрет на следующий залог в другом банке, т.к. согласно ст. 388 Штатского кодекса РФ уступка прав кредитора допускается исключительно в случае, если это не запрещено законом либо контрактом.
«Тем более, существует возможность рефинансирования денежного кредита в случае, если заемщик имеет возможность взять ипотечный кредит в другом банке под залог имеющейся недвижимости либо потребительский кредит без залога. При всем этом денежный кредит досрочно погашается за счет денег, приобретенных по второму кредиту, более прибыльному для заемщика. Но не следует забывать, что для погашения денежного кредита, заемщику нужно преобразовать деньги, приобретенные в рублях в одном банке, для погашения кредита, приобретенного в баксах в другом банке, а конвертация будет осуществляться по внутреннему курсу банка, который привязан к курсу ЦБ и при покупке бакса будет ниже ЦБ. Ну, и естественно, пристально изучить условия кредитного контракта с банком, выдавшим ранее денежный кредит, т.к. в договоре могут быть предусмотрены штрафы, вследствие чего затея с преждевременным возвратом кредита за счет средств, приобретенных в другом банке, возможно окажется очень невыгодной», – подчеркивают спецы. Когда финансировать поновой денежный кредит в рублевый для заемщика точно не прибыльно?
Если вы платили кредит более 5 лет, финансировать поновой его будет не прибыльно, ведь в каждомесячных платежах первых 5 лет заложена большая толика по выплате процентов и маленькая по выплате основного долга. Получая новый ипотечный кредит, заемщик в 1-ые годы использования кредитом вновь будет платить огромную долю процентов, чем долю основного долга. А, как всем понятно, проценты начисляются банками на остаток долга по кредиту, потому, чем резвее заемщик погашает кредит, тем меньше он платит процентов.
Финансировать поновой либо не финансировать поновой кредит решают, точно, сами банки, но, если остаточная сумма кредита составляет наименее 500 тыщ рублей, смысла в этой процедуре нет. Не следует забывать и о том, что кредит, взятый пару лет вспять и составляющий 70% от цены жилища, на сей день составит всего только 30% (либо даже меньше) от цены такого же самого жилища. Реально ли реализовать квартиру с денежной ипотекой?
Эту функцию именуют «продажей из-под залога». В данном случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, огромного значения не имеет. В текущее время данная процедура становится все популярней, т.к. русский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало вероятным. Если выплата ипотечного кредита стала затруднительной, стоит обратиться в агентство недвижимости, которое поможем вам отыскать покупателя на вашу квартиру, выполнить все нужные деяния по преждевременному возврату кредита и снятию залога. При всем этом, при продаже квартиры по рыночной цены вы даже сможете заработать, но это исключительно в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем цена вашей квартиры на сегодня!