Чтоб приобрести квартиру, нужно заключить контракт купли-продажи, который нередко именуется основной контракт купли-продажи. Перед заключением основного контракта купли-продажи стороны нередко заключают подготовительный контракт на определенный срок. В подготовительном договоре указываются условия грядущего основного контракта. Подготовительный контракт заключается для доказательства целей сторон в этом случае, если стороны еще не готовы заключить по любым причинам основной контракт. Разглядим каждый вид контракта подробнее.
Подготовительный контракт
Подготовительный контракт купли-продажи может заключаться:
на маленький срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного контракта,
на долгий срок, потому что предмета контракта (квартиры) еще как бы нет – дом строится, заключить основной контракт нереально.
По подготовительному договору клиент заносит предоплату за квартиру и воспринимает на себя обязательства приобрести квартиру в дальнейшем. Торговец воспринимает на себя обязательства реализовать квартиру в дальнейшем конкретно на тех критериях, которые отражены в подготовительном договоре. В подготовительном договоре также прописываются условия возвращения либо невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в дальнейшем заключать основной контракт купли-продажи.
Условия, которые должны быть прописаны в подготовительном договоре:
возможности лиц, подписывающих контракт;
предмет контракта (квартира) – квартира должна быть описана в пт «Предмет договора» конкретно так, как она числится в документах;
свойства квартиры (метраж, этаж и т. д.);
стоимость квартиры;
порядок оплаты по подготовительному договору;
порядок оплаты по основному договору;
условия зачета оплаты по подготовительному договору в счет основного контракта;
срок заключения основного контракта;
условия расторжения подготовительного контракта;
ответственность сторон за неисполнение обязанностей (незаключение основного контракта).
По способности неплохо бы предугадать отдельный пункт, запрещающий торговцу во время деяния подготовительного контракта производить любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру. В договоре должен быть пункт, в каком торговец гарантирует, что на момент заключения подготовительного контракта квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по сути не дадут никаких гарантий покупателю. Чтоб убедиться, что квартира вправду принадлежит торговцу, необходимо запросить свежайшую выписку из ЕГРП.
Подготовительный контракт покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении контракта с ним можно обратиться в трибунал и приневолить строну к заключению основного контракта либо в судебном порядке востребовать возврат предоплаты.
Если в подготовительном договоре срок заключения основного контракта не указан, то срок деяния и контракта, и обязанностей по нему по дефлоту равен одному году.
Оплата по подготовительному договору
По подготовительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права заносить оплату по подготовительному договору. Аванс и задаток принимать по подготовительному договору нельзя, но нередко в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату либо перезачету в счет основного контракта. Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по подготовительному договору запрещено.
Подготовительный контракт на шаге строительства
В новостройке предмета грядущего основного контракта купли-продажи еще не существует. Строительная компания воспринимает на себя обязательство достроить дом и после дизайна всех нужных документов реализовать квартиру на критериях, которые отражены в подготовительном договоре. Предмет контракта должен быть сформулирован очень верно – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими чертами будет владеть квартира, где конкретно в здании она будет находиться. Схема покупки квартиры в новостройке по подготовительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать контракт о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания контракта еще не существует – юридически не совершенно верно, но, все же, эта схема применяется везде. Существует только одна белоснежная схема покупки квартиры в новостройке – через заключение контракта долевого роли (не подготовительного, а основного).
При покупке квартиры в новостройке клиент может заключать не подготовительный контракт купли-продажи, а подготовительный контракт долевого роли в строительстве. Контракт долевого роли лучше для покупателя, потому что он защищается Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», но не все строй компании предлагают заключить таковой контракт. Но не стоит путать подготовительный контракт долевого роли и сам контракт долевого роли. Все достоинства для покупателя имеет только сам контракт долевого роли, и конкретно он описан в Федеральном законе. Подготовительный контракт долевого роли, как и подготовительный контракт купли-продажи, не сдается на регистрацию, в отличие от контракта долевого роли, который подлежит неотклонимой регистрации, и оплата по которому тоже происходит только после регистрации. Схема с подготовительным контрактом долевого роли должна заставить задуматься, потому что, обычно, застройщиков ничего не держит от заключения ДДУ. Но эта схема нередко используется при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Во всех других случаях цель заключения подготовительного контракта долевого роли – введение покупателя в заблуждение, что контракт соответствует № 214-ФЗ. На практике такую схему предлагают компании, которые не имеют разрешение на строительство либо другую исходно-разрешительную документацию.
Основной контракт
Основной контракт купли-продажи – конкретно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании контракта купли-продажи принципиально найти, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет выполняться оплата по договору. Самый неопасный метод – сдавать документы на регистрацию без помощи других, но это не многим комфортно. Если регистрацией занимается агентство либо риэлтор, нужно заключить с ними отдельный контракт на регистрацию, в каком будут прописаны сроки регистрации, ее цена и ответственность агента. Принципиально передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены либо копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта нужно бросить для себя. Не считая документов передается нотариальная доверенность, в какой обозначено, какая конкретно квартира и на чье имя регится, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности необходимо отнестись очень пристально.
Контракт купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого грядущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтоб было нереально подменить листы. На обратной стороне контракта, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть собственный экземпляр контракта. Все торговцы и покупатели ставят свои подписи и пишут стопроцентно фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре контракта. Аналогично договорам подписывается в дальнейшем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.
С контрактом и всеми остальными документами необходимо ознакомиться еще за длительное время до сделки, в денек подписания контракта необходимо пристально проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.
Форма контракта довольно обычная, но отнестись к ней следует особо серьезно. В договоре должны быть прописаны последующие положения:
полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных конкретно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение больших и строчных букв, место рождения и другие;
предмет контракта буковка в буковку как в правоустанавливающих документах;
правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;
стоимость квартиры;
порядок оплаты – конкретно таковой, какой и есть по сути;
порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;
порядок передачи квартиры.
После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже необходимо ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы. После регистрации клиент получает на свое имя свидетельство о праве принадлежности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Клиент получает собственный (один) экземпляр контракта купли-продажи, а все другие экземпляры раздает бывшим собственникам. На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что конкретно этот контракт был зарегистрирован.
Законодательство
Штатский кодекс:
Глава 23. Обеспечение выполнения обязанностей
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
Глава 27. Понятие и условия контракта
Статья 425. Действие контракта
Статья 429. Подготовительный контракт
Глава 28. Заключение контракта
Статья 432. Главные положения о заключении контракта
Статья 445. Заключение контракта в неотклонимом порядке
Глава 30. Купля-продажа
Статья 550. Форма контракта реализации недвижимости
Статья 551. Муниципальная регистрация перехода права принадлежности на недвижимость
Статья 554. Определение предмета в договоре реализации недвижимости
Статья 556. Передача недвижимости
Статья 558. Особенности реализации жилых помещений
Федеральные законы:
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости …» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (последние конфигурации от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)
«О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние конфигурации от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)
Анастасия Милькова