Активность на рынке жилой недвижимости в Рф в последние годы не понижается. Это логично – если ранее вся жилая собственность принадлежала государству, то сейчас обладателем жилища может стать каждый. Квартиру, как и хоть какой другой продукт, на данный момент можно приобрести. Часть населения стремится сделать лучше свои жилищные условия методом приобретения своей квартиры, другие граждане считают такую покупку надежным методом вложения средств. Свою квартиру потом можно будет сдавать либо перепродать с выгодой себе.

Но для начала ее необходимо приобрести. Покупка квартиры – процесс достаточно непростой, хлопотный, а тотчас и рискованный. Он просит от покупателя внимания, терпения и познания неких юридических качеств.

Вторичная недвижимость – плюсы и недочеты

Рынок недвижимости в Рф большой и очень различный по составу. Вторичной недвижимостью («вторичкой») на рынке жилища именуют жилые помещения (дома, комнаты, квартиры), уже имеющие ранее зарегистрированных хозяев. Более 80% рынка вторичной недвижимости в текущее время находится в принадлежности физических лиц.

Вторичная недвижимость – это уже сформированный и введенный в строй жилой объект, находящийся в действующем комплексе инфраструктуры. Вторичная недвижимость – это не непременно квартира в «хрущевке», хотя такое представление и существует у многих людей. Вторичным может быть хоть какое жилище – элитное, бизнес- либо эконом-класса. Заглавие определяется только тем, что данное жилище уже имеет обладателя.

По сопоставлению с рынком новостроек вторичная недвижимость имеет как положительные, так и негативные черты. Достоинством считается возможность приобретения жилища в районе ранешней застройки с развитой социальной и транспортной сетью, отсутствием строек и объектов технического предназначения. Не считая того, этот дом уже существует, и не нужно дожидаться, когда же его введут в эксплуатацию – он уже эксплуатируется.

Очередной принципиальный момент, оказывающий воздействие на выбор жилища – необходимость ремонта. В квартиру, которая эксплуатировалась ранее, можно въехать сходу после заключения контракта. Если же и пригодится ремонт, то, вероятнее всего «косметический». Новый дом востребует дорогостоящего ремонта «с нуля», «обрадует» неподключенными коммуникациями и рядом других заморочек, на решение которых уйдет много времени и средств.

Недочетом вторичной недвижимости является вероятная изношенность жилища. Другой недочет – юридическая история. При покупке квартиры ее нужно кропотливо проверить, чтоб приобретение недвижимости не вылилось в долгие судебные тяжбы.

Но, невзирая на эти недочеты, приобретение недвижимости на вторичном рынке считается более прибыльной и неопасной сделкой по сопоставлению с покупкой жилища в новостройке либо строящемся доме. Раз в год в судах оспаривается приблизительно 10% сделок по приобретению вторичной недвижимости и около 20% – по приобретению новостроек. Не считая того, рынок вторичного жилища отличается чрезвычайным многообразием, и можно отыскать квартиру на хоть какой вкус.

Подготовка к покупке квартиры

Как и при съеме квартиры, для начала нужно решить, будете ли вы все делать без помощи других, либо обратитесь к спецам. Если это ваша 1-ая покупка, может быть, лучше не рисковать, и довериться экспертам. Одна только проверка чистоты квартиры доставит вам много морок. Посодействовать решить эту делему могут агентства недвижимости. Обращаться лучше в большие испытанные агентства со штатом риэлторов и юридическим отделом.

Если возникнут какие-либо трудности – в неплохом агентстве вам всегда посодействуют их разрешить. Не считая того, компания по окончанию сделки выдает собственному клиенту гарантийный сертификат. Представители приличного агентства будут рады, если с вашей квартирой все будет в порядке, а вы будете довольны их услугами.

Сопровождение сделки – процесс, требующий вложения средств. Агентства берут за услуги по подбору вариантов и проверку юридической чистоты квартиры от 2 до 5% ее цены. Вобщем, вы сможете достигнуть скидок. Если же услуги агентства окажутся вам очень дорогими, можно нанять юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, – он поможет составить и заключить контракт купли-продажи и проверить чистоту квартиры.

При работе с агентством недвижимости либо юридической компанией, вам нужно иметь на руках заключенный с ними контракт, в каком будут прописаны: права и обязанности сторон, санкции за нарушение контракта сторонами, порядок оплаты контракта и его расторжения.

Решив заняться поиском квартиры без помощи других, нужно обусловиться с основными источниками инфы – маркетинговые газеты, Веб, объявления на улице – после этого планомерно учить подходящие варианты. Почти всегда при совершении звонка по обозначенному телефону вы попадете на посредника (этот момент можно уточнить, задав соответственный вопрос). Расстраиваться из-за этого не стоит, такая действительность.

Очередной вопрос, который вам нужно решить – подходят ли вам варианты с другими сделками. Другая сделка – это обмен квартир методом заключения сделок купли-продажи. В ней участвует несколько квартир: к примеру, семья разменивает трехкомнатную квартиру на квартиры из 2-ух комнат и однокомнатную. Обладатели однокомнатной квартиры желают приобрести огромную квартиру с доплатой и т. д. Огромное число сделок с вторичной недвижимостью происходит по этой схеме.

При заключении таких договоров есть возможность прибыльного приобретения квартиры, и отсутствует необходимость связываться с большими суммами средств. Значительные недочеты других сделок – продолжительность и вероятные разрывы выстроенных цепочек из-за конфигурации планов хозяев квартир. Потому при желании приобрести квартиру стремительно, такие варианты навряд ли вас устроят. Этот момент также необходимо уточнять при поиске недвижимости.

И, естественно, перед поиском квартиры нужно верно представлять для себя свои денежные способности и стоимость, за какую вы сможете приобрести недвижимость. Изучить ценовой спектр квартир, выставленных на продажу, можно при помощи Веба. Это позволит избрать районы городка, где есть недвижимость, соответственная вашему бюджету.

Поиск квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке сначала необходимо обусловиться с районом. Для этого лучше совершить маленькую прогулку в предполагаемое место проживания, выискать магазины, почту, банки, больницу, школу и детский сад. Стоит направить внимания и на места парковки – для этого лучше прогулку совершить вечерком. Во время прогулки оцените соц уровень обитателей района по виду людей на улицах и в магазинах, также припаркованным машинам. Лучше совершить несколько поездок в различное время суток – это позволит сделать более полное и верное представление.

Определившись с районом, перебегаем к выбору дома. Его состояние очень принципиально – привести в порядок квартиру можно, а вот выполнить ремонт строения ее обладателям навряд ли под силу. Незапятнанный подъезд и наличие домофона уже почти все молвят о вероятных соседях, и не стоит оставлять этот вопрос без внимания – неблагополучное окружение способно доставить много заморочек. Как и раньше много инфы можно получить у бабушек во дворе. Расспросив их, вы узнаете о квартире и ее продавце все: причину реализации, нрав обладателя, кто жил в квартире ранее, неплох ли сам дом и почти все другое.

Осматривая квартиру, нужно проверить работу отопления, электричества, газа и сантехники, оглядеть стенки на наличие плесени, проверить качество полов. От обмана не застрахован никто, этим грешат даже торговцы элитных квартир. Потому лучше поглядеть тщательней, чем проглядеть. Посодействовать при осмотре может проф консультант. Если не желаете обращаться к консультантам – возьмите с собой друга, не заинтересованного в покупке. Его оценка будет вам полезна.

Важна проверка квартиры и на уровень шума. Откройте окна, попросите выключить звуковые приборы – в неприятном случае из-за работающего музыкального центра вы сможете не услышать стук колес трамвая либо дребезжание метрополитена. При осмотре района направьте внимание на то, где проложены транспортные маршруты, жд полосы либо аэропорты. Торговцы могут специально назначить для показа квартиры очень тихое время, а ветреному покупателю придется потом мириться с грохотом транспорта.

Не считая того, до того как дать согласие на приобретение определенной квартиры, нужно востребовать ее поэтажный план и сопоставить с увиденным в действительности. Если на плане БТИ отсутствуют фактические конфигурации, либо нанесены красноватые полосы с отметкой об отсутствии разрешения на их совершение, от покупки таковой недвижимости лучше воздержаться.

Приобретение квартиры с неутвержденной перепланировкой доставит потом новенькому собственнику много морок – ведь разрешения на утверждение уже внесенных конфигураций придется добиваться ему. Данный процесс займет около полугода и востребует необходимости хождения по различным инстанциям. Доверить его можно спецам, но это обойдется в значительную сумму.

Проверка юридической чистоты квартиры

Если вы отыскали квартиру, в какой вас все устраивает, наступает самый непростой и ответственный шаг – проверка истории и юридической чистоты. Самостоятельное выполнение ее довольно трудно из-за наличия различных юридических тонкостей и востребует времени. Потому доверить эту функцию лучше спецам. Но следует учитывать, что цена их услуг начинается от 30000 рублей.

Нужно проверить: правоустанавливающие документы на квартиру, сведения о прописанных в квартире гражданах, выписки из Одного муниципального реестра прав на неподвижное имущество и сделок с ним (ЕГРП), наличие решений опекунских советов, историю прошлых сделок с квартирой, дееспособность участников прошлых сделок.

Ознакомление с этими документами позволит выявить наличие обременений на квартиру и изучить условия приобретения квартиры ее сегодняшним обладателем. Этому нужно уделить повышенное внимание, если квартира продавалась пару раз за маленький период времени.

Квартира на рынке вторичного жилища может иметь ряд обременений.

Наличие прописанных людей – кроме собственника квартиры в ней могут быть прописаны другие лица, которые откажутся добровольно покинуть жилую площадь после ее реализации. Сделка будет правомерна с юридической точки зрения, так как прописка не дает права принадлежности. Но новенькому обладателю пригодятся силы и время для выселения бывших жильцов.

Дееспособность участников прошлых сделок – квартира может принадлежать лицу, не достигшему совершеннолетия, либо недееспособному лицу. Если сделка купли-продажи проводится от лица опекуна, то потом она может быть признана недействительной при переселении обладателя недвижимости в худшие жилищные условия. По достижении совершеннолетия либо возвращении статуса дееспособности, прошлый владелец может без помощи других оспорить факт реализации.

Наличие других обременений – квартира может являться залогом по кредиту, который оформлен предшествующим владельцем. Если при заключении сделки купли-продажи данный факт был укрыт, то новый обладатель рискует столкнуться с судебными приставами, требующими его выселения. Неувязкой может быть и прописка в квартире несовершеннолетних лиц, которые не участвовали в приватизации.

Проверка истории и юридической чистоты квартиры нужна, так как позволит выявить детали, способные в дальнейшем привести к ее потере. Если неважно какая из сделок, совершенных с квартирой за последние 10 лет, будет признана недействительной, клиент будет обязан расстаться с полученной недвижимостью. Согласно ГК РФ, он может востребовать валютной компенсации, но ее получение в действительности маловероятно.

История смены собственников квартиры предполагает восстановление дат всех сделок, состав их участников, исследование документов. Все договоры и приложения к ним должны соответствовать требованиям законодательства. Факты регистрации сделок должны быть доказаны записями в реестровых книжках. По ним можно проверить корректность реестровых номеров. По архивным выпискам из домовых книжек инспектируют даты и основания снятия и постановки на учет прошлых хозяев. Там же можно найти, кто был прописан либо выписан из квартиры.

В отдельных случаях рекомендуется проверить, не предназначается ли дом под снос либо реконструкцию с отселением обитателей. Для этого нужно связаться с Управой района. Данная информация находится в открытом доступе.

Более ординарными для проверки числятся квартиры, приобретенные торговцами в процессе приватизации на основании договоров передачи муниципального жилища и свидетельств о праве принадлежности. При покупке следует убедиться, что все живущие в квартире на денек приватизации были включены в состав собственников либо отказались от роли в приватизации. Сделать это можно при помощи домовой книжки.

Если за 1–6 месяцев до приватизации были сняты с регистрации в данной квартире несовершеннолетние либо престарелые граждане, могут появиться отягощения. Такие граждане потом могут востребовать в судебном порядке признания их прав на покинутую квартиру.

Трудности могут появиться и с квартирами членов ЖСК, получивших право принадлежности на основании справки кооператива о полной выплате пая. В этом случае обладателем квартиры является только сам член ЖСК, все другие прописанные лица имеют только право использования. Но если во время выплаты пая собственник состоял в браке, то квартира признается совместной собственностью супругов, потому может быть в хоть какой момент разбита в судебном порядке. При всем этом будут сразу аннулированы все следующие сделки.

Если квартира получена в порядке наследования, довольно проверить свидетельство о праве на наследие и выданное на его базе свидетельство о праве принадлежности. Но если со денька погибели наследодателя прошло наименее 3 лет, также могут появиться трудности в случае возникновения нелегально обойденных наследников. Они могут предъявить свои права на квартиру.

Наименее желательными для покупки числятся квартиры, приобретенные на основании хоть какого контракта отчуждения (дарения, мены, купли-продажи, ренты и т. п.). Неважно какая из прошлых сделок – фактор риска, так как может быть оспорена бывшими обладателями в суде в срок от 1 до 10 лет зависимо от оснований иска. Квартира, проданная пару раз за последние годы, может быть вероятным объектом мошенничества. Мастера считают такую недвижимость неблагополучной.

Квартиры, оформленные в собственность на основании судебных решений, числятся плохими для приобретения. Наличие спора при получении прав на недвижимость предполагает возможность осложнений из-за отмены решения суда. Потому от покупки таковой квартиры лучше воздержаться.

Заключение сделки

И клиент, и торговец обычно друг дружке не доверяют. При передаче средств в момент нотариального дизайна, риску подвергается клиент – квартира может быть намедни передана в залог либо продана. Если средства передаются после нотариального дизайна, рискует торговец – клиент может зарегистрировать сделку, ничего не заплатив торговцу.

Чтоб избежать схожих ситуаций, рекомендуется на некое время бросить средства в банке либо приличном агентстве недвижимости, которым доверяют обе стороны. В банке для этой цели открывают особый депозитный счет. При всем этом торговец получит средства только после предъявления доказательств того, что сделка свершилась.

Если проверка показала чистоту квартиры, клиент может приступать к подготовке сделки. Для доказательства серьезности собственных целей клиент часто заносит аванс. К моменту заключения контракта купли-продажи сторонам нужно достигнуть соглашения по всем вопросам. Сделка может быть закрыта в течение 1-го денька: подписывается контракт купли-продажи, в банке заключается контракт об аренде ячейки. После чего нужно подать в Росреестр пакет документов для регистрации перехода права принадлежности.

Для физического лица госпошлина за регистрацию права на неподвижное имущество составляет 1000 рублей. Регистрация контракта купли-продажи обычно оплачивается сторонами напополам, а контракт перехода права – покупателем. После чего необходимо подождать регистрации приблизительно две недели.

Покупателю нужно приготовить последующие документы – оригинал паспорта, ксерокопию всех его страничек и согласованный контракт купли-продажи. Остальной пакет документов должен приготовить торговец квартиры. В него входят: свидетельство о регистрации права принадлежности, правоустанавливающий документ на квартиру, экспликация, кадастровый паспорт на квартиру (оригинал), квитанция об оплате гос пошлины за регистрацию, нотариально заверенное согласие жена на совершение сделки либо нотариальное доказательство того, что лицо в браке не состоит, выписка из домовой книжки (срок деяния – 1 месяц), копия паспорта.

Передача ключей новенькому обладателю обычно осуществляется в денек выдачи Росреестром зарегистрированных договоров. Это событие, обычно, сопровождается подписанием акта-приема передачи квартиры. В акте указывают, в каком состоянии продается квартира. После чего в тот же денек торговец может забрать средства из ячейки.

Всераспространенные схемы обмана

Схемы обмана повсевременно совершенствуются и обновляются. Потому лучше быть очень внимательным при покупке квартиры. Сначала нужно убедиться, что недвижимость не заложена, и на нее не наложен арест. Эта информация предоставляется Единым муниципальным реестром.

Разглядим самые обыкновенные схемы обмана.

1-ый метод – один гражданин реализует свою квартиру другому, получает средства, после этого подает в трибунал заявление с просьбой признать сделку недействительной по какой-нибудь причине. По решению суда квартира ворачивается обладателю, а покупателю уплаченные за нее средства.

Казалось бы, каждый возвратит свое. Но нередко в договоре из-за желания избежать огромных налогов указывается наименьшая сумма, чем заплачена в действительности. В схожей ситуации клиент лишится обретенного жилища и не сумеет возвратить часть средств.

Вобщем, уменьшать в договоре цена квартиры нерентабельно никому. В схожей ситуации и клиент может заплатить только обозначенную сумму, а торговец никак не сумеет обосновать, что был должен получить другие средства. Потому следует быть добросовестным, и указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость.

2-ой метод обмана – продав квартиру, прошлый собственник не выезжает из нее, утверждая, что из-за изменившихся событий выезжать ему некуда. Часто трибунал встает на сторону бывшего обладателя и выносит решение о возврате покупателю средств.

Обладатель недвижимости соглашается с данным решением, но заявляет, что приобретенные средства уже потрачены, а потому возвращать их он будет частями из заработной платы. Заработная плата при всем этом или маленькая, или выходит нерегулярно.

Неувязка в том, что юридически предъявить претензии торговцу очень трудно, так как он не отрешается возвратить средства. Но схожий возврат может занять 10-ки лет.

3-ий метод состоит в продаже квартиры нескольким покупателям сразу. При всем этом прошлый обладатель квартиры делает несколько копий со собственных приватизационных документов, заверяет договоры купли-продажи в течение 1-го денька в различных нотариальных конторах, получает средства и уезжает за границу. Обладателем квартиры в данном случае станет тот клиент, который успеет первым зарегистрировать ее.

4-ый метод обмана – внедрение липовых документов и чужого жилища. С помощью поддельных бланков, печатей, а время от времени и поддельных профессионалов оформляется липовый контракт купли-продажи. Квартира обычно снимается жуликами на маленький срок, после этого мошенники подделывают документы и продают ее. Получив средства, они исчезают, а клиент позже неудачно пробует обосновать свои права на квартиру.

5-ый метод основан на приобретении неприватизированной квартиры. Ее обладатель получает предложение сдать жилище в аренду долгий срок на очень прибыльных критериях. При согласии, заключается контракт, средства выплачиваются сходу. Для регистрации контракта владельцу предлагают дать собственный паспорт – объясняя это заботой о спокойствии и времени обладателя.

Получив средства за аренду, многие утрачивают внимательность и отдают свои документы. Представить, что уже подобран человек, схожий на обладателя квартиры, который приватизирует ее с подлинным паспортом и стремительно продаст, трудно. А в итоге таковой махинации люди часто теряют свое имущество.

Советы

Если вы пользуетесь услугами риэлторской компании, нужно проверить ее возможности. Это относится и к нотариусу, у которого удостоверяется сделка. Были случаи, когда личные лица использовали бланки и печати риэлторских компаний, будучи уже уволенными из их. Противозаконные деяния совершали и ассистенты нотариусов, воспользовавшись их доверием. Потому следует все проверить до заключения сделки и передачи валютной суммы.

Какие еще «подводные камни» могут появиться при покупке квартиры и как их избежать?

Торговец может заявить, что контракт купли-продажи был заключен под воздействием заблуждения. В данном случае сделка будет признана недействительной.

Нарушение прав несовершеннолетних – одна из часто встречающихся противных ситуаций. Если на момент приватизации они были прописаны в квартире, то должны были быть включены в число собственников. Если их права были нарушены, они могут оспорить сделку. Чтоб избежать схожей ситуации, перед заключением контракта проверьте по домовой книжке, жили ли в квартире несовершеннолетние. Если на момент заключения сделки они выросли – с их нужно взять расписку об отсутствии претензий, а саму расписку заверить у нотариуса. Не следует забывать и о том, что опекуны и попечители малышей, оставшихся без родителей, не имеют права совершать сделки с их квартирами без подготовительного согласия органа опеки и попечительства.

Перед тем, как подписать контракт, следует лично повстречаться с обладателем квартиры. Это позволит убедиться в том, что конкретно он реализует квартиру. Направьте внимание на его физическое и психическое здоровье. Если его поведение кажется странноватым, либо появились подозрения о злоупотреблениях алкоголем либо наркотиками – от сделки лучше воздержаться.

Если вы все таки желаете приобрести конкретно эту квартиру, перед заключением контракта добейтесь, чтоб обладатель прошел мед освидетельствование. В неприятном случае прошлый собственник потом сумеет оспорить сделку, утверждая, что в момент ее заключение не понимал значение собственных действий полностью.

Определившись с суммой сделки, стоит ее проверить. Для этого можно позвонить в несколько агентств недвижимости и предложить им эту квартиру на продажу. В рассказе о ней необходимо упомянуть все принципиальные детали. Каждое из агентств назовет определенную стоимость, приведя свои аргументы для ее обоснования. Если вы увидите, что расхождение с суммой, которую вы собирались уплатить, очень велико – вернитесь к торгу.

Лучше также в договоре указать баксовый эквивалент суммы сделки. Причина в том, что жалкой сделка может быть признана в течение 10 лет. Потому рубли могут приметно обесцениться.

Не считая цены и срока реализации, покупателю лучше обмолвить сроки освобождения жилища – физического (вывоз из квартиры мебели и иных вещей) и юридического (выписки). За невыполнение этих сроков в договоре следует предугадать компенсацию.

Заключение

Как лицезреем, при покупке квартиры на вторичном рынке может появиться много различных заморочек. Но все не так трудно, и, естественно, далековато не все торговцы недвижимости – мошенники. Потому если вы будете внимательными, осторожными и не оставите без внимания все принципиальные моменты, то можете приобрести неплохую квартиру в согласовании с вашими потребностями и финансовыми способностями. Главное правило – всегда держать в голове о защите собственных прав и не забывать, что лучше перестраховаться, чем потом платить большие суммы адвокатам.

Ксюша Белова, обозреватель Realto.ru