Перед тем, как сдавать свои квартиры в аренду, собственники должны усвоить несколько нехитрых правил «арендной безопасности» и вооружиться советами профессионалов, чтоб не стать жертвами нерадивых нанимателей либо даже жуликов.
Изучите правовые нюансы
Говоря о рынке жилого найма, все специалисты без исключения отмечают тот факт, что большая часть всех сделок по аренде заключаются, как говорится, словестно, другими словами без подписания каких-то договоров. Кто-то опасается картонной волокиты и походов в инстанции, кто-то не желает «светить» дополнительные доходы перед налоговой, а кто-то просто не желает «заморачиваться». Каждый обладатель может разъяснять это по-разному, но совсем ясно одно, что без официального заключения контракта найма собственник сдаваемого жилища ставит себя в очень уязвимое положение. Но если уж наймодатель предпочитает действовать на собственный ужас и риск, то ему все таки хорошо будет знать некие правовые нюансы найма жилища.
А именно, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической компании «Клифф» Вадим Черданцев припоминает, что граждане (физические лица) могут заключить конкретно контракт найма, а вот контракт аренды предусмотрен только для юридических лиц. Разница в том, что найм жилища предназначен для проживания людей, тогда как аренда недвижимости нужна организациям в большей степени для воплощения предпринимательской деятельности, показывает юрист. Потому правовой режим, также условия договоров аренды и найма различаются. «К примеру, нельзя просто так расторгнуть контракт найма. Если нет согласия меж сторонами, он может быть расторгнут по просьбе наймодателя в судебном порядке. Другими словами, просто так нанимателя не изгнать на улицу», — разъясняет Черданцев.
Он также замечает, что если в договоре найма не установлен срок деяния, то он считается заключенным на 5 лет. Не считая того, контракт аренды недвижимости, заключенный на срок один год и поболее, просит гос регистрации в Росреестре, а контракт найма – нет, добавляет эксперт.
Организуйте контроль за нанимателями
Итак, каким образом собственники сдаваемых квартир могут пострадать от действий нерадивых «постояльцев»? Как отмечают специалисты, наниматель может, не предупредив владельца, пересдавать квартиру третьим лицам. При этом арендная ставка в этом случае больше той, что установлена владельцем квартиры. Такая схема работает, если обладатель квартиры живет в другом городке либо даже стране и не может долгое время лично наведываться к нанимателям. Выходит, что жулик получает средства с новых «постояльцев», а потом передает истинному обладателю ту сумму, на которую они условились, кладя разницу для себя в кармашек. На 1-ый взор, кажется, что собственник квартиры в этом случае и не мучается совсем, ведь свои средства он получает. Но в любом случае жулик действует нелегально, фактически воруя средства из-под носа владельца жилища. Плюс ко всему, жулик навряд ли будет очень смотреть за состоянием квартиры и ограничивать число нанимателей. К примеру, кто мешает ему сдать квартиру десятерым мигрантам за обезумевшие средства? Так что, приехав в один прекрасный момент с визитом, обладатель может заместо уютной квартирки узреть запятнанную дыру.
Чтоб этого избежать, собственнику жилища нужно лично отобрать нанимателя из кандидатов, переговорить с ним и подписать все нужные документы. Если же позже владельцу квартиры придется уехать в другой город либо даже страну, то хорошо бы бросить заместо себя доверенное лицо, к примеру, друга, родственника, который мог бы повсевременно быть на связи с нанимателем и наведываться к нему «с проверками». В неких агентствах недвижимости таким собственникам предлагают заключить контракт доверительного управления недвижимостью, отмечает управляющий отдела аренды компании «Азбука Жилища» Мария Баскова. В данном случае риелтор несет ответственность за выполнение всех пт подписанного контракта, сначала, за своевременные платежи и сохранность имущества, объясняет она. Более того, агентство в этом случае может заниматься и решением всех прозаических вопросов. Цена схожих услуг, по данным профессионала, составляет приблизительно 10-15% от арендной ставки.
Оформляйте акт приема-передачи помещения
Бывает и такое, ведает Баскова, что собственник квартиры может придти «в нагие стенки». Наниматель просто вывозит из квартиры всю мебель и домашнюю технику и исчезает в неведомом направлении.
Чтоб избежать схожих проблем, Баскова рекомендует собственникам проверить и получить копию паспорта всех лиц, кто собирается проживать в его квартире, подписать с нанимателем контракт найма, в каком будут прописаны главные пункты, также оформить акт приема-передачи жилого помещения, зафиксировав в нем переданное нанимателю имущество. Собеседница агентства также рекомендует выбирать в качестве нанимателей одиноких парней либо дам, либо семейные пары, у каких стаж знакомства более 3 лет и брак официально зарегистрирован
К акту приема-передачи не помешает приложить фото квартиры, изготовленные собственником на момент подписания контракта, рекомендует управляющий агентства аренды «Аделия» Аделия Веролосимова. Они послужат бесспорным подтверждением в случае кражи либо порчи имущества.
Расспрашивайте кандидатов «с пристрастием»
Вобщем, обман со стороны арендатора может быть и условно безопасным. «К примеру, посреди нанимателей, встречаются те, которые при заселении скрывают наличие домашнего питомца, потому что собственник категорически против. Либо наниматель-одиночка приводит подставного штатского жена либо супругу, потому что собственник строго желает созидать в качестве собственных будущих нанимателей семейную пару», — объясняет Баскова.
Жильцы могут также без ведома собственника устроить в квартире реальный питомник по разведению собак на продажу, делится опытом риэлтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу. После такового «тесты» привести в порядок квартиру очень проблематично, а, соответственно, сдавать ее последующим нанимателям будет тяжелее.
Плюс ко всему «постояльцы» нередко скрывают количество живущих человек, отмечает риелтор. Время от времени это делается для того, чтоб не напугать заблаговременно наймодателя. К примеру, по словам Гуцу, не каждый собственник согласится на проживание престарелой бабушки с сиделкой, потому что просто побоится, что она может умереть в этой квартире. Нанимателям приходится идти на обман и гласить, что с бабушкой будет жить отпрыск либо внук. В этом случае универсальных советов специалисты не дают, это уже чисто человечий нюанс, который преодолевается только методом добросовестного и адекватного общения.
Гуцу рекомендует собственнику быть смелее и как надо расспросить кандидатов в наниматели об их роде занятий, месте работы, стиле жизни, не опасаясь показаться бестактным. «Дело даже не в приобретенной инфы, а в том, как человек будет ее доносить, как от всей души и отрыто. Сдающим квартиру сам разговор может почти все открыть о человеке, прочуять его», — подчеркивает риелтор.