Кабинеты в заложниках
Русский рынок коммерческой ипотеки в Рф не очень развит, но, считают специалисты, будет расти. Цена полученной в собственность нежилой недвижимости приблизительно равна ценнику на аренду. Но, по воззрению профессионалов, обладать прибыльнее, чем временно воспользоваться.
Особенные условия
Коммерческая ипотека — это нечто среднее меж обыденным жилищным кредитом и бизнес-кредитом под залог недвижимости. Идет речь о покупке нежилого помещения на кредитные средства. В качестве залога выступает приобретаемая недвижимость, заем выплачивается равными платежами. «Принципиальное отличие коммерческой ипотеки от кредита под залог недвижимости — возможность финансировать покупку недвижимости под залог приобретаемого объекта, а в последнем случае клиент получает кредит под залог уже имеющейся в принадлежности недвижимости», — объясняет вице-президент банка ВТБ24 Анна Салманова.
«Разница в сроках принятия решения — по кредитам под залог недвижимости сроки принятия решения более длинноватые. Плюс к этому средний размер кредита по коммерческой ипотеке существенно ниже», — добавляет зампредседателя правления Абсолют банка Татьяна Ушкова.
Процедура дизайна
По подсчетам Салмановой, в Москве и Санкт-Петербурге объем приобретаемой коммерческой недвижимости с ролью ипотеки оценивается более чем в 80 миллиардов рублей в год, в Рф в целом — от 500 миллиардов рублей в год. При всем этом декларируют наличие продукта в линейке около 30 банков, а реально выдают всего только 10–15 кредитных организаций. Ниша пока невелика, но эта ситуация поменяется, считают финансисты. «Мы лицезреем большой потенциал у данного продукта. Коммерческая ипотека очень популярна в Европе, и с течением времени в Рф это направление будет только развиваться», — считает директор по малому и среднему бизнесу Росбанка Анатолий Хвостиков.
Процедура дизайна бизнес-ипотеки не достаточно чем отличается от стандартной ипотечной сделки. Покупателем и, соответственно, заемщиком может выступить физическое лицо (собственник, совладелец, управляющий предприятия либо личный бизнесмен) либо компания (ООО, ЗАО, ОАО). Почти всегда требуются поручитель и начальный взнос в размере 15–20% от цены помещения, но некие банки готовы выдавать до 100% подходящей суммы. «Требования к заемщику довольно стандартны, каких-то аспектов нет. Финансовая организация будет инспектировать правоспособность торговца для заключения сделки, что для покупателя-заемщика является дополнительной гарантией прозрачности и безопасности покупки», — отмечает вице-президент Промсвязьбанка Кирилл Тихонов.
Стоимость вопроса
Условия, предлагаемые кредитными организациями, идентичны. Средняя ставка — около 14–15% годичных, хотя уже действующие клиенты банка с неплохой кредитной историей иногда могут рассчитывать на ставку в 9–10%. Наибольший же тариф колеблется около отметки в 18–20% годичных. Срок кредита в большинстве случаев не превосходит 10 лет. Что касается суммы, то тут все находится в зависимости от амбиций самого заемщика. «Суммы могут быть очень различные — от 3–4 млн руб. до 100 млн», — гласит Тихонов. «Средняя сумма сделок — 10–15 млн рублей, сроки — от 3 до 10 лет», — приводит статистику собственного банка Ушкова. «В основном это кредиты на долгие сроки — 5–7 лет. Сумма кредита умеренно распределена по ранцу в спектре от 3 до 15 млн руб.», — ведает Хвостиков.
Фактически, размер кредита определяется целью покупки. По словам Тихонова, малый бизнес приобретает маленькие помещения под магазины, салоны красы, к примеру, квартиры на 1-м этаже либо маленькие помещения в торговых центрах. Более большие клиенты заинтересованы в складской либо производственной недвижимости для расширения собственного бизнеса. И тут появляется вопрос: не дешевле ли взять помещение в аренду?
Приобрести нельзя арендовать
Большая часть банкиров считают, что обладать в любом случае прибыльнее. Ведь пуск и ведение бизнеса часто сопровождаются дополнительными вложениями в недвижимость на ремонт, установку оборудования. Если помещения находятся в аренде, подобные инвестиции связаны с высочайшими рисками для бизнесмена — арендодатель может подымать цена аренды либо совсем поменять арендатора. В таких ситуациях вложенные деньги не окупятся, а со сменой места ведения бизнеса может уйти часть клиентов.
«Даже если платеж по кредиту будет несколько выше, чем каждомесячная арендная плата, в длительной перспективе бизнес-ипотека оказывается экономически целесообразнее», — уверен Тихонов. «Покупка недвижимости — одна из самых выгодных инвестиций в будущее. Недвижимость всегда можно реализовать в кризисный период в бизнесе», — поддерживает сотруднику Хвостиков.
Скрытые материалы
Как и хоть какой денежный продукт, бизнес-ипотека таит внутри себя противные аспекты. Что типично, в этом случае трудности в большинстве случаев связаны с торговцем помещения. Анна Салманова подчеркивает, что основное препятствие, с которым сталкивается не только лишь клиент, да и банк, — это желание торговца недвижимости улучшить налоговые отчисления при помощи занижения цены реализации: «В схожих случаях банк сталкивается с кредитным риском, который не всегда можно минимизировать. Также это делает неосуществимым заключение стопроцентно прозрачной сделки».
«Объект недвижимости не должен быть монументом архитектуры, представлять историческую либо культурную ценность. Также банки, обычно, не принимают в залог недвижимость, по которой не завершено строительство», — предупреждает Анатолий Хвостиков.
Екатерина Гуркина