Покупка квартиры в новостройке в большинстве случаев гласит о низких ценах и большей площади. Но при получении ключей всех покупателей ожидает один противный момент — нужно оплатить за ЖКХ-услуги за 3-6 месяцев вперед, по другому в давно ожидаемую квартиру не получится войти. С чего бы, спрашивается?
Бремя эксплуатации клиент несет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Потому что застройщик за квартиру не несет ответственности с момента подписания акта приема-передачи, то и добиваться оплаты «вперед» тоже не может. Также застройщик не может добиваться такую оплату по ЖКХ до подписания данного акта. На теоретическом уровне он может востребовать только компенсацию за документально подтвержденные расходы, если платил ЖКХ за участника с момента подписания акта приема-передачи квартиры до заключения участником контракта с управляющей компанией. Но как указывает практика, это происходит изредка.
Оплату за ЖКХ, обычно, требуют конкретно ТСЖ/управляющие компании. Это связано с тем, что у данных организаций могут появляться единовременные расходы, превосходящие обыденные каждомесячные платежи. Но это является заранее опровержимым моментом в договоре с организациями, так как в этом случае имеет место быть нарушение ряда положений ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей и ГК РФ. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.
«Застройщик не может вынудить участника платить сверх того, что предвидено законом. Если застройщик (либо УК) настаивает на этом, поинтересуйтесь основаниями и обращайтесь в надзорные органы (прокуратура, комиссия по защите прав потребителей), а позже – в суд», — рекомендует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения появляется с момента регистрации права принадлежности. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», данная норма применима только в случае смены собственника, другими словами при купле-продаже квартиры. «Дольщики по зарегистрированным ДДУ заносят эксплуатационные и коммунальные платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны другие сроки. У членов ЖСК в новостройках обязанность по внесению оплаты за эксплуатацию и коммунальные услуги появляется с момента передачи квартиры. Оплату взимает или сам кооператив, или эксплуатирующая компания, нанятая им для обслуживания дома», — гласит она.
УК страхует себя
«По закону нести бремя расходов, другими словами расходы по оплате ЖКХ по содержанию объекта недвижимости, собственник должен с дизайна права принадлежности на этот объект, — также отмечает Вера Богучарова Заместитель управляющего Юридической службы компании Est-a-Tet. — На практике, клиент квартиры начинает нести расходы с момента, когда он получил квартиру в фактическое использование (к примеру, для ремонта), полностью разумно, что за фактическое использование застройщики требуют уплаты вперед на несколько месяцев, тем компенсируя свои расходы на «коммуналку»».
Необходимо отметить, что плату за «коммуналку» сотрудники управляющих компаний требуют заплатить за несколько месяцев вперед поэтому, что период заселения обычно занимает достаточно длительное время, а УК необходимы средства для того, чтоб обслуживать дом. Естественно, ничего преступного в этих требованиях нет, но никаких легитимных оснований на это у управляющих компаний тоже нет. Новосел может просто отрешиться. Ключи он все равно получит. Хотя бывает, что и не может получить, потому что УК может заявить, что ключи не получите, пока не оплатите. Но если клиент отлично знает законы РФ, то он может «качать права» в суде. И заметим, что таких клиентов, кто подает в трибунал, на данный момент сильно много.
«Может быть многие и подают в трибунал, но мне известна широкая практика, когда суды занимали позицию застройщика либо управляющей компании в данном вопросе – при условии, что до получения свидетельства о праве принадлежности квартира практически передана по акту покупателю, — гласит Вера Богучарова. — Потому что в данном случае сервис дома уже началось. И пусть многие жильцы не заехали совсем в свои квартиры, они употребляют жилплощадь, как минимум, делая