В аренду неплохим людям, с выгодой себе и расслабленно улетай. Обыкновенные правила для владельца съемной квартиры
Казалось бы чего проще, если иметь в принадлежности московскую квартиру: сдаешь ее, получаешь много средств, и, в принципе, можешь не работать, а жить для себя где-нибудь на ГОА. Но аренда – это практически бизнес со всеми вытекающими обязательствами и рисками. Ну и вообщем, где находить неплохого арендатора за неплохую стоимость?
Наилучший арендатор
Самые наилучшие квартиросъемщики – это одинокие юные и не очень юные, но суровые люди, сосредоточенные на работе и карьере, и семьи без малышей, также увлеченные своим проф развитием. Эти категории арендаторов обычно не делают никаких заморочек: не устраивают превосходных вечеринок, не спорят с соседями, не портят имущество, ну и вообщем проводят в квартире относительно мало времени, рано уходя в кабинет и поздно ворачиваясь.
А вот остальные квартиросъемщики могут принести дополнительные трудности. Cтуденты нередко приглашают к для себя гостей, при всем этом могут вести себя очень шумно и непочтительно к соседям. Не очень трепетно относятся к чужому имуществу и поддержанию чистоты, потому не изредка оставляют после себя и прожженную сигаретой обивку на диванчике, и поломанную мебель, и разбитую плитку на кухне.
Определенный риск делают и семьи с малеханькими детками: «Ребенок может открутить какой-либо принципиальный винтик, разломать стул в научных целях, либо готовить себя к карьере художника, рисуя на обоях», — отмечает Мария Жукова, 1-ый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но с другой стороны, семьи с детками, обычно, более осторожны и несут ответственность. «Наличие малышей является суровым стабилизирующим фактором, предпосылкой к чистоте, порядку и отсутствию гулких застолий за полночь», — утверждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Еще ужаснее арендаторы с домашними питомцами. «Животные — это дополнительный риск, что будет испорчена мебель, появится противный запах, не будет подабающим образом соблюдаться чистота», — гласит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). К тому же в квартире всюду будет шерсть, которая, кстати сказать, иногда вызывает аллергические реакции.
Особенная неувязка – сдать в аренду трехкомнатную либо многокомнатную квартиру. Если это рядовая квартира в типовой панельке спального района, то идеальнее всего ее сдавать покомнатно. Те, кто снимают комнаты либо квартиру «вскладчину», не богаты и готовы закрывать глаза на многие недочеты. И таких, как отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), в столице много, это и обитатели других городов и регионов, прибывшие только на заработки и, обычно, занятые не самой высококвалифицированной работой, это и юные спецы, только начинающие свою карьеру, и иногородние студенты. Если сдавать им квартиру покомнатно, то доход может быть даже выше, приблизительно на 5-10 тыс. Да и рисков будет больше. Квартира, которая сдается по комнатам, как отмечает Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела реализации риэлторской компании «Русский дом недвижимости», практически преобразуется в общежитие, где никто особо не хлопочет о порядке и хозяйском имуществе, потому в конечном итоге вероятны солидный вред и неизменные жалобы соседей.
Выбирая жильцов, сначала стоит уделять свое внимание не на соц статус, а на их поведение и внешний облик (аккуратненько одетый человек обычно аккуратен во всем). С возможными арендаторами непременно необходимо разговаривать, чтоб узнать, чем они занимаются и как это для их серьезно, с кем они разговаривают, какое жилище снимали ранее и почему съехали. Если ответы на эти вопросы удовлетворят, то можно заключать сделку. «При этом вероятные опасности, связанные с проживанием в квартире животных и малеханьких малышей, можно восполнить завышенной арендной платой», — рекомендует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. «А если квартира сдается покомнатно, то можно, например, создать некоторый свод правил использования общими местами — кухней, ванной, туалетом, кладовкой. Это поможет избежать бытовых конфликтов меж арендаторами, а означает, меньше рисков и больше спокойствия», — добавляет Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
Симпатичные причины
Если квартира в нехорошем состоянии, то отыскать добропорядочных жильцов будет не просто, разве что повезет повстречать сурового студента либо юного спеца, которые могут закрыть глаза на отсутствие ремонта. Или придется снижать арендную плату. Но наилучший путь — вложить некие средства в ремонт, и тогда круг возможных арендаторов будет обширнее, и доходность квартиры вырастет.
«Например, однокомнатную квартиру в центре без ремонта можно сдать за 35-40 тыс. рублей, а если сделать малый ремонт, то ставку реально поднять на 10 тыс. руб. Но если это квартира в спальном районе, то без ремонта ее можно сдать за 30 тыс. руб., а с ремонтом – максимум за 35 тыс. руб. (всего на 5 тыс. руб. дороже). Если представить, что вложения в ремонт составят 100 тыс. руб., плюс на него уйдет месяц, в течение которого квартира будет простаивать, то в первом случае все это окупится фактически за год, а во 2-м случае – нет, потому что дополнительная прибыль составит всего 60 тыс. руб.», — рассуждает Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI.
Таким макаром, в экономных квартирах в спальных районах столицы делать суровый ремонт не прибыльно. «Состояние квартиры в секторе экономкласса, естественно, оказывает влияние на стоимость, но не является определяющим фактором при выборе жилища. Сначала, спрос находится в зависимости от расположения и метража сдаваемого жилища. Потому если квартира, находится на последних станциях метро и не может повытрепываться огромным количеством квадратных метров, то не имеет смысл делать в ней эксклюзивный ремонт и обставлять дизайнерской мебелью. Значительно поднять арендную ставку из-за этого все равно не получится», — утверждает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «В общем, тупо отделывать мрамором квартиру в панельке рядом с МКАДом», — делает вывод Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). В таком жилище имеет смысл делать только косметический ремонт, просто для того, чтоб квартира в конечном итоге смотрелось чистоплотной и уютной.
А вот если сдаваемая недвижимость относится к бизнес-классу, то высококачественный ремонт в ней просто нужен. «Объект бизнес-класса по дефлоту должен владеть целым набором черт, как то: отменная планировка, высококачественный ремонт, высочайшие потолки, система кондиционирования, охраняемая территория и пр.», — отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Карен Багдасарян («Русский дом недвижимости») для квартир среднего уровня (бизнес-класс, бизнес-класс плюс, комфорт-класс плюс) советует растрачивать на ремонт от 200 до 500 баксов США на каждый квадратный метр.
Все вышеупомянутое справедливо и для обстановки сдаваемой квартиры. Если это объект экономкласса, то довольно обеспечить ее мебелью и техникой, без которых современному человеку жить неуютно. «На кухне это должны быть обеденный стол со стульями либо табуретками, холодильник и плита, также не помешают микроволновка и чайник. А в комнате нужно расположить спальное место, шкаф, пару стульев либо кресел и телевизор», — гласит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Также в квартире нужна стиральная машина. Но вобщем, многие арендаторы с течением времени обживаются своими вещами, да к тому же, как отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), требования к уровню ремонта и заполнению квартиры домашней техникой и мебелью, сейчас вырастают. Потому иногда прибыльнее сдавать фактически пустую квартиру, только с плитой, холодильником и стиральной машиной: «Совершенно точно, что нынешние арендаторы предпочтут пустую квартиру, ежели обставленную «бабушкиной» мебелью, со старенькыми сервантами, коврами на стенках и т.п.», — утверждает Сергей Шевченко (АН DOKI).
«В реальный момент, к примеру, достаточно трудно сдать квартиры в центре, если они с простой отделкой и мебелью из Икеи, ранее они шли «на ура» за достаточно огромные средства, а на данный момент простаивают либо сдаются по более низкой цене», — ведает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Таким макаром, в более дорогой квартире должна быть и поболее дорогая мебель, также интегрированная кухня со всеми бытовыми устройствами от плиты до тостера, стиральная машина более высочайшего класса, посудомоечная машина, большой холодильник, современный телек (может быть, в каждой комнате), домашний кинозал и т.д.
«В общем, фуррор в аренде, достижим только тогда, когда соответствуют месторасположение, уровень дома и квартиры, отделка и мебель, и при всем этом арендная ставка адекватна», — делает вывод Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).
Но вроде бы ни сдавалась квартира – через риелтора либо минуя агентство недвижимости, — к показам она должна светиться чистотой: никакой разваливающейся мебели, никакого мусора и нагромождения вещей, только приятный запах и улыбчивый приветливый владелец.
Прикинуть, сколько приблизительно стоит ваша квартира, вы можете при помощи электрического сервиса «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн».
Контракт — непременно
А во избежание различных заморочек, конфликтных ситуаций и споров специалисты рынка недвижимости советуют оформлять сделку контрактом аренды, не сберегая 13% от арендного дохода на налогах. «Только контракт, в каком расписаны права и обязанности сторон, их ответственность, порядок расчетов, приведены контактные данные и документы, служащие основанием для сдачи в аренду, может регулировать дела арендатора и арендодателя», — утверждает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).
«Грамотно составленный контракт аренды служит гарантией спокойствия и соблюдения обсужденных критерий для каждой из сторон. При помощи этого документа арендодатель может обеспечить наибольшее соблюдение собственных интересов и гарантировать целостность и сохранность неподвижного имущества», — убеждает Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне). И как отмечает Карен Багдасарян («Русский дом недвижимости»), только с контрактом по мере надобности можно обратиться в трибунал.
Ну а чтоб защита была наибольшей, контракт должен быть подробным, необходимо попытаться обговорить в нем все, что только можно, любые детали. «В договоре обязательно должны быть прописаны сроки аренды, количество жильцов, условия посещения квартиры собственником, величина арендной платы, время и условия ее увеличения, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, залоговая сумма, возможность проведения ремонтных работ либо перестановок мебели и т.п. Принципиально указать, каким образом любой из участников арендных отношений может расторгнуть контракт досрочно (за какой период времени он должен предупредить об этом и в каком виде), также порядок возврата средств за оплаченный и не прожитый период. Например, можно включить пункт, разрешающий арендодателю расторгнуть контракт в случае неуплаты арендной платы, — ведает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). – Но не считая этих практически неотклонимых пт обе стороны вправе прописывать в договоре любые дополнительные правила, допустим, условия содержания домашних питомцев либо запрет на их содержание».
И естественно, очень принципиальный раздел контракта – это штрафные санкции за несоблюдение его критерий. К этим пт необходимо подходить особо серьезно. «Например, стоит указать размер пеней, начисляемых за каждый денек просрочки, в случае если арендатор вовремя не заносит плату за проживание», — гласит Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне).
Также кроме контракта аренды при передаче квартиры от арендатора жильцам и напротив необходимо заключать акт приема-передачи: «В нем рекомендуется указывать все предметы обстановки, посуду, технику, мебель, которые находятся в комнатах, также их состояние», — отмечает Карен Багдасарян («Русский дом недвижимости»).
А за уже сданным жильем необходимо смотреть: часто посещать квартиру (но не почаще, естественно, чем обговорено в договоре), инспектировать уплату коммунальных платежей (если арендаторы оплачивают их либо их часть без помощи других) и т.п. «Если же квартира дорогая, с дорогой отделкой, мебелью и сантехникой, то имеет смысл все это застраховать», — рекомендует Карен Багдасарян. «Кроме того, можно оформить страхование штатской ответственности нанимателей жилища. Этот тип страхования предполагает покрытие вреда, который арендаторы могут нанести третьим лицам, другими словами соседям, — гласит Инна Игнаткина (МИЦ-Недвижимость на Пресне), — и сначала об этом следует задуматься тем арендодателям, которые живут достаточно далековато от сдаваемой квартиры, а то и совсем собираются уезжать на долгий срок».
Ну, и не забудьте о налогах. Сейчас может быть платить налоги, сидя дома (хоть на ГОА), не толкаясь в очередях
Сдать свою квартиру в аренду не так просто, как кажется на 1-ый взор. Сначала, необходимо отыскать добропорядочного арендатора, а чтоб его привлечь, квартиру нужно приготовить – освежить ремонтом, укомплектовать хотя бы минимумом техники и мебели, также показать все ее плюсы на показах. Вообщем сдаваемый в аренду объект должен очень соответствовать запросам мотивированной аудитории, тогда выйти на сделку получится стремительно и снижать ставки не придется, а жильцы с большой толикой вероятности окажутся осторожными и приличными. Но, даже с такими арендаторами необходимо непременно заключать контракт аренды – только он может защитить от вероятных заморочек и споров и только он является основанием для воззвания в трибунал в случае, если возникнет такая необходимость.