Цены на столичную недвижимость повторяют судьбу русской экономики: они стагнируют. Другими словами какие-то колебания наблюдаются, но связаны они не с конфигурацией цен уже продающихся квартир либо их аналогов.
На первичном рынке ценовая динамика связана с выходом новых проектов и покупательской активностью, объясняет управляющий АЦ «ОПИН» Екатерина Лобанова. Новые проекты предлагаются на шаге нулевого цикла, а означает, они дешевле, чем уже готовые дома: вот и выходит, что средняя стоимость квадратного метра понижается. Соответственно, если идет уменьшение выхода новых проектов — стоимость вырастает. В особенности ярко это видно на примере Новейшей Москвы. Так, тут стартовали реализации сходу в нескольких новостройках — и средняя стоимость, по данным «ОПИН», свалилась за год (с мая 2012 по май 2013 года) на 7%.
В старенькой Москве длительное время новых проектов заявлялось не достаточно — и цены росли. Правда, как отмечали специалисты, на уровне инфляции. А с начала этого года подросло предложение и тут: по словам Антона Северьянова из «Азбуки жилья», на фоне уменьшения суммарной площади квартир на 6% с одновременным повышением количества корпусов на 2,8% (другими словами предлагается больше дешевеньких квартир наименьшей площади) цены возросли только на 1,3% — и то с учетом элитной недвижимости. Без нее, подсчитала гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, в первом квартале 2013 года в среднем и эконом-классах средневзвешенная стоимость понизилась на 2,7% (до 150,5 тыс. руб./кв. м) и 2,3% (до 137,4 тыс. руб./кв. м) соответственно.
На вторичном рынке все тоже без перемен. Хотя, по данным АЦ «ИНКОМа», в мае продолжилось сокращение количества выставленных на продажу квартир в границах МКАД (на 5,7%, до уровня 38,8 тыс. объектов), цены фактически не поменялись. Глава аналитического центра Дмитрий Таганов уповает на оживление в сентябре, а пока предсказывает, что за полгода общий рост цены составит всего 1%. Это даже не на уровне инфляции, а ниже.
Прочь из Москвы
На постоянном рынке недвижимости Москвы на данный момент два камня преткновения, считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»: плохо и длительно продается вторичная недвижимость и очень дорогая ипотека. «По сущности, 1-ое впрямую находится в зависимости от второго. У покупателей на вторичном рынке нет реальных средств либо им не хватает на покупку. Ипотеку они для себя позволить не могут», — объясняет он. Торговцы в свою очередь не готовы демпинговать, потому что сами в подавляющем большинстве являются участниками других сделок и после реализации должны совершить покупку. «Борьба желаний (реализовать дороже) и способностей (приобрести дешевле) в Москве пока не имеет фаворитов. Покупатели как будто в дорогом бутике в центре Москвы — все недешево, ничего не продается, — констатирует аналитик. — Что делать? Ехать на окраины либо за МКАДом. Там, на самом деле, на данный момент и реализуется покупательский спрос. В Москве все другие сегменты — первичный рынок, Новенькая Москва (как городское, так и пригородное жилище), находятся в жесткой зависимости от других сделок на вторичном рынке». Тем паче, припоминает эксперт, что девелоперы, реализующие проекты за МКАДом, практически везде предлагают услугу «трейд-ин», когда в обмен на продажу имеющегося жилища бронируется квартира либо дом («МК» тщательно писал об этом в обзоре пригородной недвижимости).
Спрос в эконом-сегменте сдвигается в городка наиблежайшего Подмосковья, подтверждают в Urbanus.ru. При всем этом все большей популярностью пользуются квартиры с отделкой и уверенно вырастает толика комфорт-сегмента. В Москве ситуация оборотная: как отмечает Лебедева, по сопоставлению с маем 2012 года количество новостроек комфорт-класса в предложении Москвы сократилось на 6%, а количество новостроек эконом-класса возросло в 2 раза. Северьянов считает, что толика комфорт-класса, напротив, вырастает — на 23% с начала года, а вот толика новостроек бизнес-класса сократилась за этот период времени на 7%. Все же тенденция та же: повышение более дешевенького предложения. Правда, московскую статистику может «испортить» Новенькая Москва: там, обычно, заявляются проекты как раз эконом и комфорт. Так, по словам Северьянова, в Новейшей Москве с начала года предложение подросло на 40% — и основной объем сосредоточен как раз в комфорт-классе.
Отметим, что Новенькая Москва стала примером не случившейся сенсации. Дискуссии о переезде госструктур на ее местность в прошедшем году взметнули цены в близкорасположенных районах на 10–20%. Сейчас этот переезд в очередной раз поставил под колебание управделами Президента РФ Владимир Кожин, заявивший о строительстве нового строения парламента в центре Москвы. Дискуссии о нецелесообразности перевода чиновников за МКАД (накладность и ухудшение дорожной ситуации) прогуливаются с середины прошедшего года, но до сего времени официального постановления так и не последовало, отмечает Лобанова. Но, по ее воззрению, сейчас этот фактор проигрывает чисто рыночным механизмам: к примеру, конкуренции застройщиков. А Таганов считает, что востребованность жилища Новейшей Москвы будет зависеть быстрее от темпов развития местности. Пока же рынок ожидает утвержденного генерального плана. Вобщем, строительство дорожной инфраструктуры начнется уже осенью этого года. По прогнозам аналитиков Urbanus.ru, после старта реальных строй работ по созданию инфраструктуры ожидается 2-ая волна покупательского энтузиазма к недвижимости в Новейшей Москве.
Новый формат
Посреди последних тенденций Петр Кирилловский из «ГРАС» отмечает покупательскую истерию по поводу новейшей волны кризиса. При всем этом паникеры делятся на два лагеря. Одни считают, что рискованно вкладывать в первичную недвижимость из-за вероятности долгостроя и нужно выждать время. А другие задумываются, что ввиду надвигающегося кризиса стоит вкладывать средства в недвижимость, чтоб их сохранить.
В итоге толика инвесторов на столичном рынке жилища остается высочайшей — порядка 30–35% по всем проектам, подсчитал управляющий АЦ Est-a-Tet Денис Бобков. Кирилловский рекомендует им брать квартиры на верхних этажах высоток — из-за ограничения высотности построек (25 этажей в старенькой и 9 этажей в Новейшей Москве) эти квартиры станут реальным «деликатесом», уверен аналитик. Уже на данный момент разница в стоимости меж самыми низкими и высочайшими этажами в Сити добивается двукратной величины, отмечает он.
Кстати, Сити стало пионером нового формата — апартаментов. Строго говоря, квартиры по соседству с кабинетами предлагались еще в русское время в Международном центре торговли. Но это были гостиничные номера для иноземцев, сдающиеся в аренду. Сейчас же апартаменты приобретают в собственность наши граждане для проживания — и все почаще кабинеты в этих зданиях занимают только символическую площадь.
В наиблежайшие два года проекты с апартаментами могут занять до 25% от общего объема предложения, считает Бобков. В первом полугодии текущего года рынок апартаментов Москвы удвоился, припоминает Кирилловский, потому уже до конца года их толика может возрости до 50%. Тем паче что администрация Москвы направила внимание на этот формат — и на данный момент рассматриваются методы придания ему более точного юридического статуса.
Точный статус апартаментам вправду нужен. Ведь до сего времени они числятся нежилой недвижимостью. А означает, прописка в их невозможна. Строить социальную инфраструктуру тоже не требуется — в итоге обитатели остаются без поликлиник, детсадов и школ. Коммунальные платежи тут тоже более высочайшие по сопоставлению с обыкновенной квартирой, припоминает гендиректор СП RDI Group и Limitless Ира Мошева. В итоге выгода от относительно низкой «стартовой» цены при покупке может через пару лет стопроцентно пропасть за счет высочайшей цены эксплуатации апартаментов.
Вобщем, у апартаментов есть точная аудитория. Это, во-1-х, отселяющаяся от родителей высокооплачиваемая молодежь Москвы и Подмосковья. Регистрация по новенькому месту проживания им не нужна. Лечатся они, обычно, по корпоративной страховке. Малыши, вероятнее всего, будут жить у бабушки с дедушкой, означает, в детсад и школу будут ходить там же. Во-2-х, это те же инвесторы. Кризис будет либо нет, а сдача в аренду апартаментов позволяет поднять доходность со средних для Москвы 5% годичных до 7–10%.
Возвращение масс
Толика схожих апартаментов может резко возрости, как будет реализован 1-ый за последние годы проект массовой застройки на ЗИЛе. Как припоминает Лебедева, в 2013 году было объявлено о нескольких новых проектах, которые значительно воздействую на рынок недвижимости Москвы и выход которых трудно было для себя представить еще пару лет вспять. А именно, посреди таких проектов можно именовать промзону «ЗИЛ», где запланировано строительство 1,5 млн кв. м объектов жилого предназначения, в том числе апартаментов, также застройку Тушинского поля, где планируется строительство 2 млн кв. м жилища.
То, что на рынок жилища Москвы, на котором длительное время в главном велась только точечная застройка, ворачивается массовая застройка, — положительный момент, считает эксперт. Но воздействие данных проектов окажется более значимым в секторе дорогого жилища, так как толика доступного жилища в их невелика. К примеру, на Тушинском поле, хотя и предвидено строительство жилища комфорт-класса, но основная толика недвижимости придется на бизнес-класс, припоминает Лебедева.
К тому же большая часть проектов, планируемых в промзонах, — это длительная перспектива, добавляет Кирилловский. Так, Тушинская зона выйдет на рынок не ранее чем через 5 лет, а район ЗИЛа — вообщем через 10 лет. Пока освоение промзоны началось исключительно в Большенном Сити — с роскошными участками повдоль Москвы-реки. Но это очевидно будет элит-класс.
Спокойствие, только спокойствие
Если финансовая ситуация остается размеренной, цены на столичном рынке могут подрасти за год на 10–12%, считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ира Доброхотова. При всем этом денежные колебания сыграют на увеличение цен, уверен Кирилловский.
В целом спрос на первичном рынке недвижимости Москвы в течение первых 5 месяцев текущего года был в среднем на 20% выше по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года, отмечает управляющий департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Но особенных ценовых подвижек она не ждет.
Навряд ли очень воздействую на цены аукционы фонда РЖС на продажу в Новейшей Москве участков федеральной земли под мало- и среднеэтажное строительство, считает гендиректор «Региондевелопмента» Ольга Вальчук. 1-ый аукцион состоится 18 июня. Планируется выставить четыре пилотных площадки — две в поселении Десеновское рядом с деревней Ватутинки (16 км от МКАД) общей площадью 116,9 га и две в поселениях Марушкинское-Первомайское рядом с Толстопальцевом (20 км от МКАДа) общей площадью 59,9 га.
Но дома на этих площадках еще только предстоит выстроить. Пока же до конца 2013 года массового вывода на рынок новостроек в Новейшей Москве не ожидается. А означает, делает вывод Вальчук, спровоцировать кое-чем еще понижение цен более чем на 2–3% за 1 кв. м, очевидно перегретых скорым ожиданием перемен в Новейшей Москве, навряд ли получится. При всем этом Мытищи, к примеру, с начала года проявили рекордный рост средней цены квадратного метра — на 6%. Это логично, считает эксперт: средний класс голосует рублем за реально «ближнее Подмосковье», где комфортность проживания значительно выше, чем в Новейшей Москве.
Умный стал клиент. Научился считать и закончил кидаться на наружные атрибуты. Девелоперам и банкам приходится соответствовать. И это, наверняка, самая увлекательная тенденция.