Итак, клиент обусловился с квартирой, торговец согласен с предложенной ценой, осталось только условиться о дате подписания контракта купли-продажи. Конкретно на этом шаге и не стоит спешить. Каждой стороне нужно проверить сделку: торговец инспектирует покупателя, а клиент инспектирует торговца.
Что конкретно значит проверка сделки и как ее выполнить? Необходимо проверить саму личность торговца либо покупателя, выяснить историю квартиры, отыскать вероятных претендентов на квартиру, обговорить тщательно условия контракта.
Кто перед вами
Паспорт
Нужно проверить паспорт каждой стороны на подлинность и на реальность. Принципиально сверить фотографию в паспорте с наружностью человека. Непременно нужно попросить предъявить дополнительный документ – водительские права, загранпаспорт, военный билет. Если паспорт поддельный, то, возможно, человек не сумеет предъявить 2-ой документ. Паспорт нужно поменять в 20 и 45 лет, уже на последующий денек по достижению 20- либо 45-летнего возраста паспорт перестает быть реальным. Необходимо без помощи других рассчитать возраст 2-ой стороны сделки и направить внимание на срок деяния паспорта. По способности неплохо бы попросить у стороны копию паспорта и проверить ее в любом отделении милиции. Также необходимо направить внимание на потертости паспорта и излишние штампы, печати, пятна. С ними паспорт становится недействительным.
Право принадлежности на квартиру
Последующим шагом нужно проверить права торговца на квартиру. Необходимо попросить предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и взять для себя на проверку копии. К правоустанавливающим документам относится не только лишь свидетельство о праве принадлежности на квартиру, да и документы-основания, обозначенные в свидетельстве о праве принадлежности. Это может быть контракт дарения, контракт купли-продажи, наследование по праву либо завещанию, вкладывательный и долевой договоры, контракт мены. Варианты могут быть различны, главное, чтоб торговец предоставил все перечисленные документы в оригинале и отдал их копии.
После получения копий необходимо обратиться в Федеральную службу гос регистрации, кадастра и картографии и подать заявление, в каком указать, что требуйте предоставить выписку из Одного муниципального реестра прав на недвижимость. В выписке будет правдивая информация о том, кому конкретно принадлежит квартира. В выписке также принципиально проверить наличие либо отсутствие залога, обременения, ареста квартиры.
Если какая-то из сторон действует по доверенности, нужно сделать ее копию и без помощи других обратиться к нотариусу, который заверил доверенность, для доказательства ее подлинности. Доверенность могла быть аннулирована в тот же денек после ее выдачи, потому проверка ее реальности должна выполняться непременно. Принципиально направить внимание на срок доверенности, он не может быть больше 3-х лет. Если срок не указан, означает, доверенность действует в течение года с момента ее выдачи.
Дееспособность
На этом шаге принципиально проверить, что стороны способны заключить контракт купли-продажи. Для заключения контракта купли-продажи нужно, чтоб любая из сторон была дееспособна, другими словами понимала те деяния, которые она совершает, и те последствия, которые последуют за подписанием контракта купли-продажи. Грубо говоря, торговец и клиент должны быть на психическом уровне здоровы и не должны быть наркоманами. Для удостоверения в том, что 2-ая сторона стопроцентно понимает последствия сделки и дает для себя отчет в происходящем, неплохо бы востребовать справку от психиатра. Психиатр должен работать в гос поликлинике, а не в личном кабинете. Лучше, если справка будет выдана психоневрологическим диспансером по месту регистрации стороны сделки. У стороны лучше запросить справку не только лишь из психоневрологического диспансера, да и из наркологического. При нотариальном удостоверении сделки нотариус проверят дееспособность каждой стороны, но случаи, когда нотариус вынес неверное мировоззрение о дееспособности, достаточно всераспространены. В качестве кандидатуры можно пригласить на момент подписания контракта доктора, который засвидетельствует дееспособность каждой стороны.
Не стоит веровать своим ощущениям о разумности действий другой стороны. Другая сторона сделки может быть дееспособной на момент подписания контракта, но позднее предъявить справку о том, что состоит на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере специально для того, чтоб признать сделку недействительной. Известны случаи, когда в денек заключения контракта торговец попадал опьяненный в милицию (полицию), а позднее на основании подтверждающих записей и протоколов через трибунал отбирал квартиру назад.
Если человек состоит на учете, но не лишен дееспособности, следует быть усмотрительным, потому что сделка может быть совершена, но так же в дальнейшем она может быть оспорена.
Откуда квартира
Купля-продажа
На шаге проверки истории квартиры принципиально узнать все переходы права принадлежности за последние 3 года. Конкретно в течение этого срока хоть какой из прошлых собственников квартиры может оспорить сделку. Потому если с квартирой совершались сделки в течение последних 3-х лет, необходимо проверить документы по каждой сделке и выявить все неоднозначные моменты, с которыми в дальнейшем, может быть, придется столкнуться. Принципиально попытаться достать наибольшее количество копий документов по предшествующим сделкам и проанализировать их по методу своей сделки.
Приватизация
Если приватизированная квартира продается в первый раз, то нужно проверить наличие письменного отказа от приватизации всех зарегистрированных в квартире лиц на дату приватизации, которые так и не стали собственниками. Если все зарегистрированные лица стали собственниками, то вопросов, обычно, не появляется. Но если кто-то не получил долю в приватизации и не отдал письменного отказа, то он может оспорить сделку. То же самое касается малышей, которые в момент приватизации были зарегистрированы в квартире, но так и не стали собственниками. Человек, который на момент приватизации не отдал собственный письменный отказ от приватизации и не стал собственником, имеет право на всю жизнь проживать в квартире. Выписать такового человека фактически нереально. С такового человека при сделке как минимум нужно брать нотариально заверенное согласие на выписку. Лучший вариант, если он выпишется заблаговременно.
Наследие
Если квартира досталась собственнику по наследию, принципиально найти, имелось ли у погибшего завещание. Если квартира досталась по завещанию, то другие наследники имеют маленькие шансы отсудить квартиру у лица, вступившего в наследие. Если квартира досталась в порядке наследования по закону, то возможность возникновения других наследников велика. В данном случае не принципиально, что с момента вступления в наследие прошло полгода. Наследники могут объявить свои права на квартиру через пару лет в случае, если не знали о наследовании. При заключении контракта купли-продажи с наследником нужно сделать запрос к нотариусу, который заверял завещание, потому что завещание может быть поддельным.
При покупке квартиры у наследника принципиально попросить торговца у нотариуса составить документ, в каком тот возьмет на себя обязательства финансово решить любые споры с вероятными наследниками, если они когда-либо появятся. Если квартиру продают опекуны несовершеннолетнего наследника, следует быть готовым к тому, что наследник при достижении совершеннолетнего возраста оспорит сделку.
Решение суда
Если квартира принадлежит собственнику на основании решения суда, принципиально направить внимание, как было вынесено решение суда. Если решение суда выносилось заочно, то его можно обжаловать в хоть какой момент, даже через несколько лет. Этим и может пользоваться лицо, которое захотит оспорить переход права принадлежности к торговцу квартиры.
Соседи по квартире
При покупке квартиры принципиально направить внимание на всех лиц, зарегистрированных в квартире, и на лиц, имеющих право на регистрацию и проживание в квартире. Нужно совместно с собственником получить выписку из домовой книжки в Едином информационно-расчетном центре либо в паспортном столе. В выписке отражаются не только лишь те лица, которые на данный момент зарегистрированы в квартире, да и лица, которые были зарегистрированы и на данный момент сняты с регистрационного учета. Выписку можно получить и без собственника, если предоставить оригинал подготовительного контракта купли-продажи квартиры.
Если есть зарегистрированные лица
Принципиально направить внимание на права зарегистрированных лиц. Если они обладают толикой принадлежности, то контракт купли-продажи будет подписываться с ними в том числе. Если зарегистрированные лица не являются собственниками, то от их необходимо получить нотариальное согласие на выписку из квартиры после перехода права принадлежности к покупателю. Также очень принципиально в договоре купли-продажи указать условия выписки всех зарегистрированных лиц. Но настоящая страховка от заморочек с нежелающими выписываться — это выписка до сделки. Есть также финансовая система страховки — в отдельную ячейку в банке покупателем закладывается довольно значимая сумма, которую торговец может забрать только после выписки всех ранее прописанных лиц (предоставив выписку из домовой книжки).
Если есть лица, снятые с регистрационного учета
Нужно проанализировать, куда конкретно выбыли выписанные люди. Если по новенькому адресу, то опасений появляться не должно, но если они выбыли в никуда, то, снова же, в дальнейшем вероятны судебные разбирательства.
Если лица выбыли в армию, в кутузку, в долгосрочную командировку либо совсем пропали без вести, то дело существенно осложняется, потому что они сохраняют за собой право проживать в квартире.
Малыши
Если ребенок не является собственником, то согласие органов опеки не требуется, главное, чтоб ребенок выписывался не в никуда, а по определенному адресу. В неприятном случае сделка может быть оспорена. Но известны случаи, когда малыша выписывали из квартиры в никуда на основании решения суда.
Если ребенок является собственником, то требуется согласие органов опеки, что новенькая квартира, в какой приобретается толика в собственность малыша, не усугубляет его критерий жизни.
Кутузка
Если человек отбывает наказание в местах лишения свободы, то он имеет право на использование квартирой. Освободившийся заключенный может не иметь права принадлежности на недвижимость, но проживать в квартире имеет легитимное право. Конечно, новые собственники его и на порог не пустят, но судебные разбирательства могут появиться.
Такие же права на недвижимость имеются у тех, кто проходит службу в вооруженных силах либо находится в долговременной командировке.
Без вести пропавшие
Если в квартире зарегистрирован без вести пропавший человек, то нужно дожидаться либо возникновения человека, либо признания пропавшего человека погибшим. Пропавший человек в случае объявления имеет все права на квартиру, а если человек будет признан погибшим, то у него сразу могут показаться наследники, которые оспорят сделку.
А есть ли супруг?
При продаже квартиры супруг либо жена торговца должны давать свое нотариально заверенное согласие на сделку. Они освобождаются от таковой обязанности только при наличии супружеского контракта, если контрактом закреплено раздельное владение имуществом. В любом случае при наличии жена либо его отсутствии, при наличии супружеского контракта, нужно добиваться от торговца нотариально заверенный документ. Если торговец не состоит в браке, он подписывает у нотариуса заявление, что на момент заключения контракта купли-продажи в зарегистрированном браке не состоит. Добиваться этот документ необходимо в неотклонимом порядке.
Что в договоре
Нотариальное заверение
Контракт может заключаться в обычный письменной форме либо быть заверенным у нотариуса. В случае заверения контракта у нотариуса документы будут снова испытаны, а контракт точно будет соответствовать действующему законодательству. Следует держать в голове, что нотариальное заверение ни при каких обстоятельствах не высвобождает стороны от чтения контракта. Услуги нотариуса стоят около 1% от цены квартиры, обозначенной в договоре.
Цена квартиры
Ни в коем случае нельзя указывать в договоре заниженную сумму. Это небезопасно и для торговца, и тем паче для покупателя. Клиент рискует никогда не получить все свои средства назад в случае признания контракта недействительным, потому что сумма, обозначенная в договоре не соответствует практически заплаченной сумме.
Даже если сумма отражена стопроцентно, то возвратить ее в случае судебных разбирательств также очень тяжело, ведь у торговца может не оказаться средств, а согласно официальной заработной плате он будет рассчитываться за возвращенную ему квартиру наиблежайшие лет 150.
Как ранее говорилось в статье «Основные этапы сделки» и еще будет тщательно рассмотрено в статье «Процедура расчета», торговец ни при каких обстоятельствах не должен переоформлять квартиру, не будучи уверенным в получении средств, а клиент ни в коем случае не должен рассчитываться за квартиру до перехода права принадлежности. Все условия оплаты должны быть отражены в договоре очень много. Расчеты должны проводиться с внедрением либо расчетного счета, либо банковской ячейки, что должно быть отражено в договоре купли-продажи.
В последующей статье мы разглядим все аспекты, на которые следует направить внимание при заключении подготовительного и основного договоров купли-продажи квартиры.
Законодательство
Штатский кодекс:
Глава 3. Граждане (физические лица)
Статья 20. Место проживания гражданина
Глава 9. Сделки
Статья 166. Опровержимые и жалкие сделки
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
Статья 168. Недействительность сделки, не соответственной закону либо другим правовым актам
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, общепризнанным недееспособным
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным трибуналом в дееспособности
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным осознавать значение собственных действий либо управлять ими
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под воздействием заблуждения
Глава 62. Наследование по завещанию
Статья 1125. Нотариально удостоверенное завещание
Статья 1131. Недействительность завещания
Глава 63. Наследование по закону
Жилищный кодекс:
Раздел II. Право принадлежности и другие вещные права на жилые помещения
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и других живущих в принадлежащем ему помещении людей
Статья 31. Права и обязанности людей, живущих вместе с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Статья 35. Выселение гражданина, право использования жилым помещением которого прекращено либо который нарушает правила использования жилым помещением
Домашний кодекс:
Глава 7. Легитимный режим имущества супругов
Статья 35. Владение, использование и распоряжение общим имуществом супругов
Глава 8. Договорный режим имущества супругов
Статья 42. СК РФ. Содержание супружеского контракта
Федеральные законы:
«О приватизации жилищного фонда в Русской Федерации» от 4 июля 1991 г. N 1541-I (последние конфигурации от 16 октября 2012 № 170-ФЗ)
«О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние конфигурации от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)
Положения и постановления:
Положение «О паспорте гражданина Русской Федерации» от 8 июля 1997 года
Постановление «Об утверждении правил регистрации и снятия людей Русской Федерации с регистрационного учета …» от 17 июля 1995 г. № 713
Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru